Osta ja pidä -asuntosijoittaminen

Strategia vaatii kärsivällisyyttä

Pääperiaate osta ja pidä -asuntosijoittamisessa on ostaa asunto, jota pidetään todella pitkään, jopa vuosikymmeniä. Asunto vuokrataan ja haetaan pääsääntöisesti pitkäaikaista vuokralaista, joka vuokranmaksulla maksaa kaikki asuntosijoittajan kulut ja lyhentää tämän lainaa. 

Laina-ajasta riippuen menee yleensä 20-25 vuotta, että vuokralaiset ovat maksaneet asunnon lainan kokonaan pois ja vuokrasta jää asuntosijoittajalle huomattavasti enemmän käteen. Kun tällaisia asuntoja on riittävästi, voi asuntosijoittaja halutessaan heittäytyä vapaa herraksi ja elellä vain asunnoista saatavilla vuokratuloilla. 

Tähän pisteeseen pääseminen vaatii kuitenkin vuosien rationaalista puurtamista. Pikavoittoja osta ja pidä -strategialla ei ole tulossa, eikä niitä tällä taktiikalla edes haeta, toisin kuten esimerkiksi asuntojen flippauksessa, josta kirjoitimme aiemmin tässä artikkelissa.

Osta ja pidä -asuntosijoittaminen on asuntojen flippaukseen verrattuna huomattavasti passiivisempaa toimintaa, mikä tekee siitä hyvän harrastuksen esimerkiksi päivätöiden ohelle. Tärkeimmät vaiheet strategiassa ovat kohteen osto ja vuokralaisen valinta, joilla on suuri merkitys tuottoon sekä työn määrään. Hyvä vuokralainen pitää asunnosta huolta ja asuu siinä toivottavasti monta vuotta. 

Alle markkinahinnan ostettu kohde tarjoaa taas asuntosijoittajalle paremman vuokratuoton sekä arvonnousun jälleenrahoituksen avulla. Mutta miten se vuokratuotto taas laskettiin? Yksinkertaisimmillaan:

Vuokratuotto = (vuokra – hoitovastike) x 12 / (velaton hinta x 100)

Miten valita kohde?

Aloitteleva osta ja pidä asuntosijoittaja saa aihetta tutkiessaan monen monta erilaista vinkkiä, jotka ovat joskus täysin päinvastaisia. Tämä johtuu siitä, että asuntosijoitustyylejä on lähes yhtä monta, kun on asuntosijoittajia. Kaikki vinkit kannattaa kuunnella, mutta kaikkia niitä ei tarvitse käyttää. 

Tärkeintä on olla lamaantumatta tästä kaikesta uudesta informaatiosta ja päästä oppimaan uutta. Aiheesta on kirjoitettu muutama loistava kirja suomen kielellä, joita kannattaa harkita. Ensinnäkin Osta, vuokraa ja vaurastu kuvaa juuri osta ja pidä -asuntosijoitusstrategiaa. Lisäperehtymiseen suosittelemme Harri Hurun ja Marko Kaarron Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaa. 

Liian moni jättää kuitenkin koko toiminnan aloittamatta ja päätyy vaan lukemaan teoriaa, miten asuntosijoittamista pitäisi tehdä. Tällöin kaikki luetut tunnit valuvat hukkaan, kun ensimmäistä ostopäätöstä ei saada vain tehtyä. Aika on rahaa ja aikaisemmin aloittavat pääsevät hyötymään sen luomasta lumipallosta enemmän. 

No mutta millainen on hyvä kohde aloittaa? Ensimmäinen kohde kannattaa olla helppo, eli kannattaa välttää haastavat kohteet, joissa on isot remontit tekemättä. Kohteessa olisi siis hyvä olla ainakin keittiö ja kylpyhuone jo remontoitu. Sijoittaja voi valita myös uudiskohteen, kunhan ei maksa siitä ylihintaan. 

Juuri tehtyjen remonttien lisäksi hyvällä kohteella on loistava sijainti ja mieluummin tietty koko. Käydään näitä läpi seuraavaksi. 

Sijainti: kassavirta vai arvonnousu

Oikeastaan kaikista tärkein ominaisuus määrittelemään asunnon hintaa on sen sijainti. Vaikka asunto olisi kuinka rähjäinen ja huonolla pohjaratkaisulla, on sen hinta silti satoja tuhansia euroja enemmän Helsingin Bulevardilla, kuin Imatralla. Bulevardin asuntoon on todennäköisesti myös enemmän hakijoita vuokralaiseksi, kuin Imatralla. 

Imatralla asuntosijoittaja saisi asunnosta todennäköisesti reilusti yli 10% vuokratuottoa, jos saa asunnon vain vuokralle. Pitkällä aikavälillä asunto tulee todennäköisesti olemaan kuitenkin joitain kuukausia tyhjillään ja ennen pitkään se puretaan, koska se on halvempaan kuin asunnon remontointi. 

Toisaalta myös Helsingin asunnossa on riskinsä. Asunto on niin järjettömän kallis, että vuokratuotto on hyvin lähellä inflaatiota tai voi tippua jopa sen alle. Lisäksi nyt nousseilla koroilla sijoitusasunto keikahtaa helposti kassavirtanegatiiviseksi, jolloin vuokra ei riitäkään kuittaamaan asunnon kuluja. Tämän lisäksi asuntojen hinnat ovat tippuneet Helsingissä ensimmäistä kertaa moniin vuosiin. 

Onko varmoja kohteita siis olemassakaan? Ei ole, mutta ostamalla asunnon yliopistokaupungin keskustasta on todennäköisyydet puolellasi. Yliopistokaupungista kannattaa hakea asuntoa joka sopii opiskelijan tarpeisiin.

Asunnon koko

Toiminta kannattaa aloittaa ns. varmalla kohteella. Tällainen on mielellään yksiö tai pieni kaksio. Näissä on pienet remontointi- ja hoitokustannukset, sillä kustannukset ovat sidottuja neliömäärään. Lisäksi pienet asunnot sopivat moneen käyttötarkoitukseen, kun ne voivat toimia opiskelijan ensiasuntoja, työssäkäyvän työasuntona tai vanhusten kaupunkikotina. 

Näitä kohteita himoitsevat monet muutkin asuntosijoittajat, joten voit joutua etsimään kohdetta jonkin aikaa. Varsinkin muutaman vuosi takaperin tällaiset asunnot myytiin päivissä, mutta nyt onneksi tilanne on toinen. 

Isommat kohteet eivät ole niin suosittuja asuntosijoittajien keskuudessa juurikin korkeiden remontointi- ja hoitokustannusten takia, mutta tämä luokin niistä kiinnostuneille etulyöntiaseman, kun muut ohittavat ne suoraan. Varsinkin hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä vastikkeet voivat olla hyvinkin matalat, jolloin isommatkin asunnot ovat houkuttelevia. 

Velkavipu on asuntosijoittamisen kaksiteräinen miekka

Lähes kaikki asunnot ostetaan velalla riippumatta siitä tulevatko ne omistus- vai sijoituskäyttöön. Osta ja pidä -asuntosijoittamista harkitseva ei siis saa pelätä velkaa, sillä ilman velkaa toiminnan tuotot jäävät todella maltilliseksi. 

Ensinnäkin kohteen hankinta ilman velkarahaa säästämällä rahaa pankkitilille palkkatuloista vie vuosia tai vuosikymmeniä. Velkarahan avulla pääset siis nopeammin aloittamaan asuntosijoittamisen, joka on muiden sijoitustoimintojen tapaan parempi aloittaa aikaisin. 

Toisekseen velkarahan avulla voit nostaa oman pääoman, eli toimintaan käyttämien rahojesi, tuottoa. Kuvitellaan tilanne, jossa kaksi henkilöä Matti ja Teppo käyttävät molemmat 100 000€ omaa rahaansa sijoitusasuntojen ostamiseen. 

Matti ei uskalla käyttää velkarahaa ja saa 100 000€:lla yhden sijoitusasunnon Jyväskylästä. Teppo taas hakee pankista lainaa toiset 100 000€ ja ostaa samasta talosta kaksi sijoitusasuntoa. 5 vuoden päästä talon asuntojen arvot ovat nousseet 5% ja vuokralaisten maksamista vuokrista on asunnon kulujen ja verojen jälkeen jäänyt 15 000€ per asunto. 

Kuten taulukosta näemme, on Matin oma pääoma kasvanut 25 000€ ja Tepon 50 000€. Tässä tapauksessa Tepon varallisuus on siis kasvanut kaksi kertaa nopeammin, kuin Matin. Oikein käytetty velkaraha tekee ihmeitä sijoitusten tuotoille, mutta ikävä kyllä se toimii myös toiseen suuntaan, eli asuntojen hintojen laskiessa tippuu Tepon varallisuus myös paljon nopeammin, kuin Matin.

Velkavivun käyttöä ei turhaan pelotella, sillä asuntosijoittaja voi myös menettää kaikki ostamansa asunnot, jos ei pysty maksamaan velkojaan. Tällainen tilanne voi tulla vastaan, jos monta vuokralaista lähtee ja asunnot ovat tyhjillään samaa aikaa tai, jos moneen asuntoon osuu kallis remontti samaa aikaa. 

Kohtuullinen velkavipu riippuu jokaisen sijoittajan henkilökohtaisesta riskinsietokyvystä. Yleensä suositellaan noin 30-70% velkavipua asuntosijoittamiseen, mutta tietyin rahoitusjärjestelyin asuntoja pystyy ostamaan myös 100% velkavivulla, jota ei voi suositella edes ammattilaisille. Pankin myöntävät yleensä lainaa 70% sijoitusasunnon vakuusarvosta, eli sitä voidaan pitää maksimivelkavipuna pankin näkökulmasta. 

Jälleenrahoituksella vauhtia

Mutta miten ihmiset pystyvät ostamaan niin monta asuntoa, kun vie vuosia säästää tarvittava käsiraha asuntoon, vaikka käyttääkin velkaa apuna? Käsirahan voi korvata käyttämällä vakuutena jotain muuta omaisuutta, kuten vaikka omaa omistusasuntoa, mökkiä tai metsää, mikäli tällaisia omistaa. 

Nämä yleensä käytetään jo alussa ensimmäisten kohteiden ostoon, joten mitä seuraavaksi? Seuraavia kohteita varten voi hakea ns. jälleenrahoitusta aikaisemmista sijoitusasunnoista. Aikaisemmista asunnoista on mahdollista vapauttaa vakuutta uutta lainaa varten, jos sen arvo on noussut aikaisemmasta arviosta, tai jos sen laina on lyhentynyt alle 70% rajan.

Yksinkertaistettuna aikaisemmassa esimerkissä Tepon asuntojen hinnat nousivat 200 000€ => 220 000€, jolloin Teppo voisi pankilta hakea jälleenrahoitusta. Jos Teppo pitää velkavipunsa samassa 50%, niin olisi asuntojen vakuusarvo nyt 110 000€ aikaisemman 100 000€ sijaan, jolloin Teppo voisi käyttää tuon 10 000€ uuden sijoitusasunnon ostoon. 

Jälleenrahoitus ei välttämättä onnistu pankkien sääntelyn takia muuttotappiokunnissa. Pankit eivät välttämättä voi nostaa kohteen vakuusarvoa, koska paikkakunnalla käydään niin vähän kauppaa, että kohteen markkina-arvon määrittäminen on pankille haastavaa.

Verotus ja vähennykset

Sijoitusasuntoa varten otettu laina ei verottajan mukaan ole asuntolaina, vaan tulonhankkimislaina. Tällöin velan korot saa vähentää täysimääräisesti pääomatuloista. Korkojen lisäksi vähennyskelpoisia ovat lainan sivukulut, kuten sen toimituskulut. 

Lisäksi asunto-osakkeen vuokratuloista voi vähentää verotuksessa verottajan mukaan:

• vesimaksut
• hoitovastike
• pääomavastike, joka on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
• remonttikulut: vuosikorjaus- ja perusparannuskulut
• irtaimen omaisuuden hankinta
• kalustetun asunnon vuokraus
• vuokraustoiminnan tappiot

Jos sinun on tarkoitus remontoida asunto jossain vaiheessa, kannattaa se tehdä vasta sen jälkeen, kun asunnossa on jo asunut vuokralainen. Remonttikuluja ei saa vähentää verotuksessa vuokratuloista, jos ostat asunnon ja remontoit sen ennen kun laitat sen vuokralle. Sen sijaan nämä remonttikulut lisätään asunnon ostohintaan. 

Erot osakesijoittamiseen

Asuntojen hinnat vaihtelevat huomattavasti vähemmän, kuin osakkeiden. Tämä johtuu hyvin pitkälti siitä, ettei asuntoja hinnoitella osakkeiden tapaan päivittäin uudelleen, vaan asunnot vaihtavat omistajaa melko harvoin. Tästä johtuen asunnoista ei pääse yhtä nopeasti eroon kuin osakkeista, joka on sekä hyvä, että huono puoli.

Toisaalta osakkeiden korkea volatiliteetti tarkoittaa myös korkeampaa tuottoa. Credit Suissen globaalin tutkimuksen mukaan asuntojen tuotot ovat olleet vuosina 1900-2018 1,3%, kun osakkeet ovat tuottaneet samalla aikajaksolla 5,2%. Vertasimme osakkeiden ja asuntojen tuottoja enemmän aiemmassa artikkelissa Onko asunnon ostaminen järkevää.

Osta ja pidä- asuntosijoittaja saa vuokran kuukausittain, jolloin kassavirtaa kertyy tasaisesti ja ennustettavasti palkan tavoin. Osakesijoittajat voivat saada myös osinkoja, mutta kuukausittaisia osinkoja maksetaan lähinnä Suomen ulkopuolella esimerkiksi Yhdysvalloissa. Molemmista sijoitusinstrumenteista on siis mahdollista saada tasaista kuukausittaista kassavirtaa. 

Osakesijoittajan on vaikeampi vaikuttaa oman sijoituksensa tuottoon, sillä yksityissijoittajan mahdollisuudet vaikuttaa sijoittamansa yrityksen johtoon ovat minimaaliset. Asuntosijoittaja puolestaan voi esimerkiksi remontoida asuntoa, jolla on mahdollista nostaa sijoituksen tuottoa. Sekä osakesijoittamisessa, että asuntosijoittamisessa suurin vaikutus tuottoon on kuitenkin ostohinta, joihin molemmissa tavoissa voi itse vaikuttaa. 

Asuntosijoittaja saa käyttää sisäpiiritietoa, kun osakesijoittamisessa tämä on kiellettyä. Tämä luo etulyöntiaseman hyvin verkostoituneille asuntosijoittajille, sillä he voivat saada ostettua asuntoja ennen kuin ne tulevat julkiseen myyntiin. Myös osakkeissa on tämä mahdollisuus listaamattomissa yrityksissä, joten molemmissa verkostot ovat ensisijaisen tärkeitä. 

Yhteenveto

Asuntosijoittamisesta voi halutessaan tehdä todella monimutkaista. Mahdollisuus on myös toimia toisin ja valita oma yksinkertainen strategia, jota noudattaa. Osta ja pidä- asuntosijoittamisessa sijoittajan ei tarvitse murehtia oikeaa hetkeä myydä, sillä tarkoituksena ei ole myydä asuntoa missään vaiheessa.

Kaikki ostettavat kohteet päätyvät siis niin sanotusti pitkään salkkuun. Ja hyvä näin! Se puskee asuntosijoittajaa ajattelemaan kohdetta ja erityisesti sen sijaintia 10, 20 tai jopa 50 vuoden päähän. 

Suosittelemme aloittamaan pienestä asunnosta, joka sijaitsee mielellään kasvavassa kaupungissa. Kokeneet tekijät ostavat asuntoja kaupungeista josta eivät ole käyneetkään, mutta alkuun suosittelemme pysymään esimerkiksi oman koti- tai opiskelukaupungin ympäristössä. 

Velkavipu vauhdittaa toimintaa mukavasti, kun kaikki menee hyvin. Muista kuitenkin, että myötätuuli voi kääntyä jossain vaiheessa myös vastatuuleksi. Pidä siis maltti velkavivussa etenkin silloin, kun kaikki muut käyttävät sitä uhkarohkeasti. 

Asuntosijoittamista saatetaan pitää tylsänä tapana vaurastua ja sitä se vähän onkin. Osakkeet tarjoavat jännitystä päivittäisillä hinnanmuutoksilla, mutta niihin on vaikeampi saada velkavipua. Juurinkin velkavivun ansiosta osta ja pidä -asuntosijoittamisella on mahdollisuus päästä paljon osakkeita korkeammille oman pääoman tuotoille. Avaamme tätä tarkemmin artikkelissa Oman pääoman- ja sijoitetun pääoman tuotto asuntosijoittamisessa.