Tässä artikkelissa verrataan vuokralla asumisen ja omistusasumisen kuluja keskenään sekä luodaan yksinkertainen kaava näiden vertailuun. Kaavan avulla voit laskea onko sinun fiksumpaa ostaa oma asunto, vai asua vuokralla ja sijoittaa rahat osakkeisiin tai osakerahastoon. 

Myytit, ohjeet ja sanonnat

Varsinkin nuoret saattavat usein kuulla vanhempien toitottavan, miten oman asunnon ostaminen on ainoa oikea ratkaisu ja “vuokralla asuminen on kuin heittäisi rahaa hukkaan”. Tämä ei kuitenkaan aina mene ihan näin, vaan varallisuutta voi kerryttää muuallekin kuin oman asunnon seiniin, eli esimerkiksi osakkeisiin tai osakerahastoon.

Lisäksi jokainen meistä on kuullut sankaritarinoita, miten sukulaisten/tuttujen asunnon arvo nousi merkittävästi ajassa x ja voittoa tuli tietenkin koko summan verran eli myyntihinta miinus ostohinta. Ja kaikki voitot vielä täysin verottomasti, koska Suomessahan on tällainen laki. Todella ruusuinen tarina, missä kaikkea ei ehkä ole laskettu aivan täysin auki.

Ensinnäkin näistä tarinoista unohtuu yleensä täysin laskea kustannukset remontoinneista tai muista ylimääräisistä kuluista, joita asunnon ylläpitoon kuuluu. Toisekseen inflaatio eli rahan ostovoiman heikkeneminen ei tunnu vaikuttavan näihin “tuottoihin” millään tavalla. Tarkoitan siis, että jos asuntosi arvo on kaksinkertaistunut viimeisen 10 vuoden aikana, mutta myös maitopurkkien ja uusien autojen hinnat ovat tuplaantuneet, onko ostovoimasi oikeasti kasvanut, vai onko vaan kaikki asiat kallistuneet samassa suhteessa?

Myös yleisesti käytettävä nyrkkisääntö “jos asuntolainan lyhennys on halvempi kuin vuokra, on oman asunnon ostaminen tietenkin fiksua” ei oikeasti pidä paikkaansa. Tämä johtuu siitä, että myös omistusasumiseen kuuluu paljon muita vuokran kaltaisia kuluja, jotka eivät nosta asunnon arvoa.

Joillekin tämän artikkelin lukeminen tulee tuntumaan pahalta, sillä nämä edellä mainitut näkemykset on iskostettu meihin niin vahvasti. Lukijalle saattaa tulla jopa huijattu olo, mutta älä huolehdi, niin tuli minullekin ensimmäisellä kerralla. Suosittelen hengittämään syvään ja lukemaan tarkkaan, mitä seuraavaksi kerron. 

Kulujen avaus

Molempiin asumismuotoihin kuuluu tiettyjä peruskuluja, kuten sähkö- ja vesilaskut sekä kotivakuutus. Koska nämä kulut ovat molemmissa lähes samat, ei oteta niitä artikkelissa tai kaavassa huomioon. Käydään ensin läpi omistusasumiseen liittyviä kuluja. 

Omistusasujan pakollisiin kuluihin kuuluu kiinteistövero, joka on Suomessa vakituisissa asuinrakennuksissa 0,41−1,00 %. Yksinkertaisuuden vuoksi käytetään kaavassa 1,00% arvoa. Kerrostaloasunnoissa tämä, kuten melkein kaikki muutkin kulut, on paketoitu yhtiövastikkeen alle. 

Myös asunnon kulumisesta ja ylläpidosta aiheutuu pakollisia kuluja. Asunnon kulumista voi hoitaa remontoimalla, josta aiheutuu kuluja, tai vaihtoehtoisesti jättämällä remontit tekemättä, jolloin kulumisen hinta realisoituu myynnin yhteydessä pienempänä myyntihintana. Tämän lisäksi kuluihin kuuluu mm. jätehuolto ja ulkoalueiden huolto, joille on vaikea laskea hintaa omakotitalossa, mutta kerrostaloasunnoista onneksi löytyy tilastokeskuksen dataa. 

Tilastokeskuksen mukaan kerrostalojen hoitokulut olivat keskimäärin 5,26 euroa huoneistoneliötä kohden kuukaudessa vuonna 2021. Näistä kuluista suurimmat ovat lämmitys- ja korjauskulut, minkä jälkeen tulee käyttö- ja huoltokulut sekä hallintokulut. Tehdään pieni vertailu: esim. 60 neliöinen kolmio pääkaupunkiseudulla saattaa maksaa 500 000€, kun samanlainen asunto Itä-Suomessa taas maksaa vain 130 000€. Tällöin näillä asunnoilla vuosittaiset hoitokulut ovat pk-seudulla 0,76% ja Itä-Suomessa 2,93% asunnon hinnasta. 

Tilasto kerrostalojen hoitokuluista kaaviomuodossa

Omakotitalossa asukas pystyy laskemaan näitä kustannuksia merkittävästi esimerkiksi tekemällä korjaukset, siivoukset ja ulkoalueiden hoidon itse. Kuitenkin omaa vapaa-aikaa pitää myös arvostaa, ja on vain itsensä huijaamista olla laskematta näihin töihin käytettyä aikaa mukaan hoitokuluihin. Jälleen yksinkertaisuuden vuoksi käytämme hoitokuluihin kaavassa 1,00%, jotta siitä ei tule liian monimutkaista. 

Lainakustannukset

Oman asunto ostetaan yleensä asuntolainalla eikä pelkällä käteisellä. Laina voi olla joko taloyhtiöllä tai yksilöllä perinteisenä asuntolainana. Ensiasunnon ostaja voi myös käyttää ASP-lainaa, jonka totesimme aiemmassa artikkelissamme olevan korkeintaan välttävä vaihtoehto. Asunnon ostoon liittyvät lainakustannukset pitää ottaa myös kaavassa huomioon ja nämä kustannukset ovatkin muuttuneet 2020-luvulla radikaalisti. 

Mikäli asunnon laina on yhtiöllä taloyhtiölainana, lyhennetään sitä rahoitusvastikkeiden avulla kuukausittain vähän kuten normaalia asuntolainaa. Taloyhtiölainassa on vaikeampi neuvotella esim. lyhennysvapaita sekä sen korko on yleensä henkilökohtaista asuntolainaa kalliimpi.

Asuntolainat ovat yleensä sidottuja Euribor 12kk korkoon, joka on vuonna 2022 vaihdellut rajusti. Euriborin lisäksi lainakustannuksiin kuuluu myös pankin marginaali, joka on useimmiten jotain 0,45%-0,85% välillä. Poikkeuksiakin löytyy ja käytämme marginaalia 0,5%. Euribor 12kk on kirjoitushetkellä hieman yli 2,5%, joten lainakustannukset ovat yhteensä noin 3%. 

Vuokralla asumisen kulut

Jos valitsee asumismuodokseen vuokralla asumisen, ovat asumisen kulut helposti laskettavissa. Vuokra kokonaisuudessaan on kulu, jota vuokralainen ei saa missään vaiheessa takaisin. 

Asunnon omistaja on paketoinut vuokraan sisään kaikki asunnon hoitokulut sekä omat lainanlyhennykset ja lainojen korot. Vuokralla asuva maksaa lisäksi myös kotivakuutusta sekä vesi-, sähkö ja nettilaskua, jos nämä eivät kuulu jo hintaan. Kuten aiemmin mainittiin, niin näitä kuluja ei oteta tässä kaavassa huomioon, koska ne kuuluvat molempiin asumismuotoihin. 

Vaihtoehtoiskustannus

Suomessa asuntolainan käsiraha on yleensä jotain 5-20% välillä. Tälle käsirahalle ja kaikille asuntoon laitetuille euroille aiheutuu ns. vaihtoehtoiskustannus, kun raha päätetään käyttää asunnon ostamiseen esimerkiksi osakesijoittamisen sijaan. Vuokralla asuva henkilö voi sijoittaa käsirahan ja lainanlyhennykset, kun omistusasuja “sitoo” ne asunnon seiniin kiinni. 

Suomessa 31.12.1998-31.12.2021 välillä vanhat osakeasunnot tuottivat 3,69%, kun OMX Helsinki indeksi tuotti samalla välillä 7,7%. Globaalisti Credit Suissen tutkimuksen mukaan 1900-2018 välillä reaaliset eli inflaatiokorjatut tuotot ovat olleet 1,3% kiinteistöissä ja 5,2% osakkeissa. Näiden erotus on hyvin lähellä Suomen tilastoja eli osakkeista saa pitkällä aikavälillä noin 4% paremman tuoton. 

Suomessa osakkeista joutuu myynnin yhteydessä aina maksamaan veroa, joka tietenkin laskee osakkeiden pitkän aikavälin tuottoa. Tämä vero on joko 30% tai 34% riippuen pääomatulojen määrästä, mutta käytämme kaavassa 34% veroa yksinkertaisuuden vuoksi. Tämä vero laskee osakkeiden ylituottoa asuntoihin nähden 4% => 2%, kun käytetään 20v aikaväliä.

Omistusasunnon saa puolestaan myydä Suomessa verovapaasti, jos siinä on asunut yli 2 vuotta. Tällöin asuntojen pitkän aikavälin tuottoon ei tarvitse tehdä muutoksia verojen takia. Vaihtoehtoiskustannukseksi omistusasujalle jää siis 2%, kun rahat sijoitetaan omaan asuntoon osakkeiden sijaan.  

Kaavan esittely

Omistusasumiseen liittyvät kulut on nyt esitelty, ja niistä kiinteistövero sekä hoitokulut ovat suurimmalle osalle selviä. Vaihtoehtoiskustannuksia taas harvoin kukaan tajuaa laskea auki. Seuraavaksi lasketaan kulut yhteen ja luodaan näiden perusteella yksinkertainen laskukaava siihen, onko asunnon ostaminen vai vuokraaminen fiksumpaa juuri sinulle. 

Pääomakustannukset koostuvat lainakustannuksista ja vaihtoehtoiskustannuksista riippuen siitä, ostaako asunnon pelkällä lainalla, osittain lainalla vai pelkällä käteisellä. Vaihtoehtoiskustannukseksi verojen jälkeen jäi 2% ja lainakustannukseksi 3%. Koska haluamme ottaa molemmat huomioon käytetään pääomakustannuksena välimallia eli arvoa 2,5%. 

Muita kuluja olivat kiinteistövero 1% sekä hoitokulut, jotka pyöristettiin myös 1%. Täten omistusasujan kustannukset ovat 4,5% asunnon hinnasta vuosittain, kun kustannuksia verrataan vuokralla asumiseen. Nyt voimme laskea tämän arvon avulla kannattaako ostaa oma asunto vai asua vuokralla. 

Olet löytänyt unelma asunnon Espoosta ja se maksaa 300 000€. Laskujen mukaan kustannukset ovat vuosittain 4,5%, joten sinun pitää kertoa asunnon velaton hinta tällä ja jakaa 12, jotta saamme kustannukset kuukausittain. Eli jos löydät vastaavan vuokra-asunnon halvemmalla, kuin asunnon kuukausittaiset kustannukset, kannattaa sinun ennemmin asua vuokralla. 

Asunnon velaton hinta * 4,5% / 12 kk eli:
300 000€ * 0,045 / 12 = 1125 €

Kaava toimii myös toisinpäin, eli jos asustelet mukavassa vuokra-asunnossa hinnalla 900€/kk ja mietit kannattaisiko sinun ostaa asunto sen nykyiseltä omistajalta itsellesi, on kaava silloin:

Vuokra * 12kk  / 4,5% eli:
900€  * 12 / 0,045 = 240 000€

Jos et saa vastaavaa asuntoa alle 240 000€, voit hyvillä mielin asustella vuokralla ja sijoittaa osakkeisiin. 

Kaavan käyttö ja muokkaaminen

Kaavan muuttujaa 4,5% voi muuttaa vastaamaan paremmin omaa tilannetta. Esimerkiksi jos ostat asunnon pelkästään käteisellä, voit näillä koroilla käyttää kaavassa ennemmin muuttujaa 4%. Toisaalta, jos asunnon ostoon käytettävä käsiraha on esimerkiksi vain 5-10% velattomasta myyntihinnasta, kannattaa muuttuja nostaa 5%. 

Myös jos koet, että oma asuinalueesi asuntojen tuotto on korkeampi kuin Suomessa keskimäärin, voit laskea kaavan muuttujaa lähemmäs 4%. Tämäkin toimii toisinpäin, eli jos asuntosi arvo todennäköisesti kasvaa heikommin kuin keskimäärin koko Suomessa, voi muuttujan nostaa lähemmäs 5%. 

Kaavan on tarkoitus olla mahdollisimman yksinkertainen käyttää, joten tästä syystä eri arvoja on jouduttu pyöristämään. Kaavalla pystyy tarkistamaan todella nopeasti onko asunnon ostamisessa ylipäätään mitään järkeä. Tulemme todennäköisesti myöhemmin esittelemään huomattavasti monimutkaisemman pohjan, jossa asiasta enemmän kiinnostuneet pääsevät ottamaan kaikki aspektit huomioon. 

Tässä artikkelissa tarkastellaan vain rationaalisesti kumpi vaihtoehdoista on rahallisesti fiksumpaa eikä psykologista näkökulmaa oteta huomioon lainkaan. Jos oman kodin omistaminen tekee ihmisen onnelliseksi, onko sillä sitten väliä, vaikka vuokraaminen olisikin hieman fiksumpi vaihtoehto? 

Saksalaisen tutkimuksen mukaan ihmiset herkästi yliarvioivat, kuinka paljon parempaa heidän elämästään tulee, kun he muuttavat vuokralta omistusasuntoon. Toisessa tutkimuksessa havaittiin, että omistusasujat eivät olleet vuokralla asuvia onnellisempia, vaan päinvastoin. Tutkijat ehdottivat syyksi kodin huoltoon vievää aikaa, jonka vuokralla asuvat voivat käyttää aktiiviseen vapaa-aikaan esimerkiksi ystävien kanssa, mikä on havaittu olevan yksi eniten onnellisuuteen vaikuttavista tekijöistä. 

Lisäksi tässä kaavassa pitää ottaa huomioon, että asuntolainan pakollinen lyhennys on vaikeampi jättää välistä, kuin osakkeisiin säästäminen. Täten mallin toimiminen käytännössä vaatii vuokralla asuvalta kovaa itsekuria säästää tuloistaan osakkeisiin. Mikäli näin ei tee, on oman asunnon omistaminen varallisuuden karttumisen kannalta lähes aina parempi vaihtoehto, kuin vuokralla asuminen. 

Artikkelin kirjoittamisessa on käytetty lähteenä Ben Felixin youtube-videoita:

Saatat pitää myös näistä

ASP-tili – onko avaaminen kannattavaa?

Tässä artikkelissa käsitellään mikä ASP-laina on, miten ASP-tili toimii ja lopulta miksi…

Sijoitusasunnon verotus & vuokratulojen vähennykset

Verotus- ja verovähennys-asiat saattavat tuntua hyvinkin puuduttavilta monille maallikoille, mutta asuntosijoittajille näiden…

Asuntojen flippaus

Varallisuutta voi kerryttää kiinteistöjen avulla monella eri tavalla. Yksi näistä tavoista on…

Parhaat ETF-rahastot

Osakeomistusten hajauttaminen on yhä helpompaa. Ohi ovat ajat, kun sijoitusvalinta omassa pankissa…