Tässä artikkelissa käsitellään mikä ASP-laina on, miten ASP-tili toimii ja lopulta miksi tilin avaaminen ei välttämättä ole sinulle oikea ratkaisu.
15–39-vuotiaille suunnattu asuntosäästöpalkkiohjelma on monessa tapauksessa itsestäänselvyys ensiasunnon hankintaa pohtivalle. Suomen valtio tukee ensiasunnon hankintaa erinomaisin eduin. ASP-lainasta ei suoranaisesti itsestään löydy merkittäviä haittapuolia, mutta ASP-tilille säästämiseen liittyvä vaihtoehtoiskustannus on merkittävä varallisuuden kerryttämisen kannalta.
Mainos
Lainaa varten säästäminen tapahtuu ASP-tilille, joka avataan pankkiin.
Tilin kriteerit:
- 15–45 vuoden ikä.
- Ei aikaisempaa yli 50% suuruista omistusta asunnosta (pl. perintönä saatu määräosa).
ASP-lainaan viitataan myös välillä ASP-korkotukilainana. Lainalle myönnetään 10 vuoden ajan valtion korkotukea. Jos korko ylittää korkotukiaikana 3,8 %, valtio maksaa 70 % tämän tason ylittävästä korosta.
Lainan kriteerit:
- Asunto tulee omaan vakituiseen käyttöön.
- Säästämistä tulee tehdä vähintään kahdeksan eri vuosineljänneksen ajan.
- Säästettynä tulee olla vähintään 10% asunnon kauppahinnasta.
Edut tiivistettynä:
- Verovapaa 1% korko ja 2–4% lisäkorko
- Korkotuki 10 vuoden ajaksi
- Maksuton valtiontakaus
- Tavallisesti paremmat ehdot asuntolainalle
ASP-tili lisäkorko
Säästetyille rahoille maksetaan vuosittain 1% talletuskorko.
Jos hankit ensiasunnon ASP-tilin avulla ja ASP-ehdot täyttyvät, maksetaan tilille 2–4 %:n veroton lisäkorko tallettamisen aloitusvuodelta ja viideltä seuraavalta vuodelta.
Lisäkorko maksetaan sinulle vasta, kun teet kaupat asunnosta.
Lisäkoron prosentti sovitaan ASP-sopimuksessa.
Täysi-ikäisillä lisäkorkojen laskenta tapahtuu siitä hetkestä, kun tili avataan. Tämän takia onkin järkevää ensin laittaa rahaa säästöön jollekin muulle tilille, ennen ASP-tilin avaamista, jos tietää, että pystyy tallettamaan yli 1000€ kuukaudessa.
ASP-laina maksimi
ASP-tilille säästämisessä ei ole ylärajaa.
Säästäjän on kuitenkin huomioitava, että minimitalletus vuosineljänneksen aikana (3 kuukautta) on 150€ ja maksimitalletus 3000€ (4500€ 1.4.2023 jälkeen).
Tämä tarkoittaa vuodessa vähintään 600€ talletusta ja maksimissaan 12000€ talletusta.
Et siis voi kerralla tallettaa yli 3000€ rahasummaa, vaikka sinulla olisi siirtää säästöjä muualta.
Huom. 1.4.2023 lähtien enimmäistalletusmäärä, jonka vuosineljänneksittäin voi säästää, nousee 3 000 eurosta 4 500 euroon. Muutosta sovelletaan myös aiemmin avatuille ASP-tileille 1.4.2023 lähtien tehtäviin talletuksiin.
Lainamäärä
ASP-lainalla on paikkakuntakohtaiset enimmäismäärät.
Enimmäismäärät eri kaupungeissa ovat:
| Sijantikunta | Yksi ASP-lainan hakija | Kaksi ASP-lainan hakijaa |
|---|---|---|
| Helsinki | 215 000 € | 322 500 € |
| Espoo, Kauniainen ja Vantaa | 160 000 € | 240 000 € |
| Turku ja Tampere | 140 000 € | 210 000 € |
| Muu Suomi | 120 000 € | 180 000 € |
Paikkakuntakohtaisia enimmäismääriä korotettiin viimeksi 15.4.2021.
Valtio maksaa korkotukea lainan enimmäismäärään asti. Tuki on asuntokohtainen ja riippumaton lainanhakijoiden määrästä. Jos enimmäismäärä on liian matala, voidaan myös hakea ASP-lisälainaa, joka ei ole korkotuettua.
Takaus
Valtion takaaman ASP-lainan määrä voi olla enintään 90 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Takaus on enintään 25 prosenttia lainasta, kuitenkin maksimissaan 60 000 euroa (1.1.2023 alkaen).
Mitä jos ASP-lainan enimmäismäärä ei riitä?
Asuntojen hinnat ovat nousseet todella korkealle etenkin pääkaupunkiseudulla ja enimmäismäärät eivät ole nousseet yhtä nopeasti. ASP-lisälaina toimii monella tapaa samalla tavalla kuin tavallinenkin asuntolaina. Huomaa, että lisälaina ei ole korkotuettua.
Kuten mainittua ASP-lisälainaan voi saada valtiontakausta 25 % lisälainan määrästä, mutta maksimissaan 60 000€.
Tämä tarkoittaa, että lisälainalle tarvitaan omia vakuuksia. Vakuuksiksi kelpaavat esimerkiksi
- Lisäsäästöt
- Vanhempien asunto
- Kesämökki
- Tontit
- Metsätomistukset
- Osakkeet
- Rahasto-osuudet
Jos lainavakuuksia ei löydy, voi tutustua pankkien ja vakuutusyhtiöiden tarjoamiin lainantakauspalveluihin. Näissä vakuus saadaan tavallisesti kertamaksua vastaan.
Miten ASP-laina toimii?
1. Lainanhakija tekee pankin kanssa sopimuksen ASP-säästämisestä
2. ASP-tilille säästetään kuukausittain tai kolmen kuukauden välein.
Jos tallettaa rahaa kerran kuukaudessa:
- Minimitalletus on 50 €
- Maksimitalletus on 1000 €
Jos tallettaa rahaa kerran kolmen kuukauden aikana:
- Minimitalletus on 150
- Maksimitalletus on 3000 €
3. Lainanhakija voi hakea pankista ASP-lainaa, kun säästetty summa kattaa vähintää 10% asunnon hankintahinnasta ja säästöaika on vähintään kahdeksan vuosineljännestä
4. Hyväksytyn lainapäätöksen jälkeen ostetaan asunto. Lainaan liittyvät kulut (viitekorko, marginaali ja hoitokulut) veloitaan lainan myöntöpäivästä lähtien. Pankit perivät myös lainan noston yhteydessä kertaluontoisen toimitusmaksun.
ASP-lainakulut esimerkkilaskelma
Ensiasunnon ostaja hankkii Helsingistä 187000€ arvoisen yksiön. Maksuaika 20 vuotta. Lainatarve 170000€. Esimerkissä ei ole huomioitu korkoa ja lisäkorkoa.
10% minimisäästö 17000€
Laina 170000€.
Asunnon vakuusarvo 154 500€
Valtiontakaus 16 500€
Kulut
Kertaluonteiset:
Toimitusmaksu 500€ (yleensä 0€–700€)
Vuosittain:
Euribor 12 kk 2,5 % (lainan korko tarkastetaan vuosittain)
Marginaali 1 %
Todellinen vuosikorko ensimmäinen vuosi 6,44% = 10948 € (toimitusmaksu, Euribor ja marginaali)
Todellinen vuosikorko muut vuodet 3,5% = 5950€ (toimitusmaksu vain ensimmäisenä vuonna)
Huomaa, että Euriborkoron muutokset vaikuttaisivat todellisuudessa todelliseen vuosikorkoon.
Tämän lisäksi pankit veloittavat lainan takaisinmaksuun liittyviä hoitokuluja. Nämä ovat yleensä noin 2,5€–5€ kuussa. Jos lainalla on muita kuluja lasketaan nämä kaikki todelliseen vuosikorkoon.
Lainan todellinen vuosikorko
Pankki on velvollinen ilmoittamaan lainan todellisen vuosikoron. Todelliseen vuosikorkoon on laskettu lainan korko ja kaikki pankin perimät kustannukset.
Kannattaa kuitenkin varmistaa pankilta, että pankin todellinen vuosikorko sisältää kaikki kustannukset. Rahoituksen tarjoajat pyrkivät yleensä tekemään kaikkensa saadakseen luoton näyttämään mahdollisimman edulliselta.
Asuntolainaa valitessa kaksi merkittävintä päätöstä ovat: minkä pankin valitset ja minkä viitekoron valitset. Pankin voit kilpailuttaa, joka vaikuttaa lainasi marginaaliin ja muihin kuluihin, mutta viitekorot ovat kaikille lähtökohtaisesti samat. Viitekoron valinnassa on kuitenkin omat vinkkinsä, jotka on hyvä tietää.
Euribor vs. prime-korko vs. kiinteä korko
Asuntolainojen laina-ajat ovat yleensä pitkiä. Tämä tarkoittaa, että on mahdotonta ennustaa, missä korkotaso on kymmenen vuoden päästä. Ohjauskorot olivat pitkään nollassa ja jopa pakkasen puolella, mutta nyt ne ovat kääntyneet nousuun. Tämän artikkelin kirjoittamishetkellä Yhdysvaltain keskuspankki Fed ja Euroopan keskuspankki nostavat molemmat ohjauskorkoja todella kovaa vauhtia.
Tässä kirjoituksessa ei pureuduta tarkemmin ohjauskorkoon. Riittää, kun ymmärtää, että ohjauskorko on “rahan hinta” pankeille. Jos ohjauskorko on korkea, pankkien lainaama raha on kalliimpaa. Kallis raha pankeille nostaa muita korkoja. Pankit eivät voi lainata rahaa edullisemmin, kuin mitä ne itse rahasta maksavat.
Katso 12 kuukauden Euriborin kehitys.
Euribor
Euriborkorko mittaa korkoa, jolla eurooppalaiset pankit voivat saada euromääräistä rahoitusta rahamarkkinoilla ilman vakuuksia. Euriborkorot julkaistaan 1 viikon, 1, 3, 6 ja 12 kuukauden maturiteeteissa. Esimerkiksi 12 kk euribor tarkoittaa, että lainan korko tarkastetaan kerran vuodessa.
Yleisesti ottaen lyhyet korot ovat matalampia (edullisempia). Joissain pankeissa lyhin saatavilla oleva Euriborkorko on kuitenkin 3 kk Euribor.
Pidemmät Euribor -korot takaavat vakautta. Korkojen noustessa maksat matalampaa korkoa hetkellisesti, joten nopeasti nousevat korot eivät pääse kaatamaan talouttasi niin helposti.
Suositus asuntolainaan on lähtökohtaisesti aina Euriborkorko.
Katso 1 viikon, 1, 3, 6 ja 12 kuukauden Euriborkoron kehitys.
Prime-korko
Pankeilla on omat Prime-korkonsa, jonka tason he määrittelevät itse. Usein käy niin, että Prime-korko ennakoi Euriborkoron nousua ja seuraa myöhässä Euriborkoron laskua. Pankkien myyntimiehet voivat tietysti väittää muuta, mutta Prime-korko ei yleensä ole hyvä valinta.
Kiinteä korko
Kiinteä korko tarkoittaa, että lainan viitekorko pysyy samana, vaikka viitekorko markkinoilla nousisikin. Kiinteällä korolla voi varmistaa, että lainan korkokulut pysyvät ennakoitavina.
Euriborkorkoon ja prime-korkoon verrattuna kiinteä korko tarjoaa eniten pelivaraa. Matalien korkojen aikaan pankit myöntävät mielellään kiinteitä korkoja, koska ne ovat lähtökohtaisesti viitekorkoa korkeampia, joka tarkoittaa pankille lisätuloja.
Neuvottelemalla kiinteä korko esimerkiksi kymmeneksi vuodeksi tarjoaa itselleen mahdollisuuden voittaa tai hävitä isosti. Euriborkorkojen ollessa nollassa tai nollan alapuolella pankit ovat tarjonneet jopa 1,2 % kiinteitä korkoja. Euriborkoron ampaistessa yli kahteen prosenttiin on kiinteän koron neuvotellut lainaaja selvä voittaja. Kuitenkin, jos Euribor pysyttelisi pidempään nollassa, maksaisi lainaaja kiinteästä korosta selvästi muita enemmän.
Kiinteää korkoa on vaikea suositella, jos et todella tiedä mitä olet tekemässä. Tai jos olet valmis maksamaan ylimääräistä siitä, että tiedät tasan tarkkaan mitkä korkokustannuksesi tulevat olemaan seuraavat kymmenen vuotta.
Neuvottelu pankin kanssa
Lainan korko on lainaajan ja pankin välinen sopimus. Tämä tarkoittaa sitä, että sopimukseen voidaan sopia mitä vain, kunhan molemmat osapuolet ovat asiasta samaa mieltä. Mikään ei estä ehdottamasta pankille, että puolet lainasta sidotaan Euriborkorkoon ja puolet kiinteään korkoon.
Lainan ehtoihin vaikuttavat hallitsevan korkotilanteen lisäksi vahvasti myös omat neuvottelutaitosi. Kilpailuttaminen kannattaa. On myös hyvä pitää mielessä, että pankit ovat voittoa tavoittelevia yrityksiä. Omasta pankista harvemmin saa ensimmäisellä kysymällä parasta tarjousta.
Talousviisas on kirjoittanut mielenkiintoisen jutun asuntolainan kilpailutuksesta.
Yhteinen ASP-tili
Vuonna 2023 tulleiden muutosten myötä kahden asuntosäästäjän yhdessä hankkiman asunnon ASP-lainan enimmäismäärää korotetaan 50 prosentilla. Lisäksi jatkossa aviopuolisoiden tavoin myös avopuolisot voivat avata ASP-tilin, vaikka toinen puoliso on täyttänyt 45 vuotta, jos heillä on yhteinen lapsi.
Säästäminen pienistä tuloista voi olla haastavaa. Onneksi yhdessä säästäminen on tunnetusti helpompaa. Säästäminen onneksi onnistuu myös kumppanin kanssa ja sopimusta voidaan myös muuttaa säästöaikana.
Jos koetaan, että yhdessä säästäminen on pelottava ajatus, voidaan säästäminen aloittaa erillisille tileille, jotka voidaan myöhemmin tarpeen vaatiessa yhdistää. Vastaavasti erotilanteessa yhteinen säästösopimus voidaan jakaa.
Yhteistä ASP-tiliä koskevat samat ehdot kuin tavallistakin ASP-tiliä. Säästöille maksetaan 2–4 % lisäkorko, jonka lisäksi lainalla on valtiontakaus.
On myös hyvä huomioida, että yhteistä tiliä koskevat samat enimmäistalletusmäärät kuin yhden henkilön ASP-tiliä (3000 euroa neljännesvuosittain). Tämä tarkoittaa, että jos pariskunnalla on varaa laittaa säästöön enemmän kuin 3000 euroa neljännesvuosittain, saattaa olla järkevämpää säästää alkuun omille tileille ja myöhemmin yhdistää säästöt yhdelle säästötilille.
Jos yhteinen säästäminen ollenkaan mietityttää, on parempi aloittaa säästäminen erillisille tileille. Asuntoon säästäminen on hyvä pitää erillää myös silloin, jos on tarkoitus ottaa kaksi erillistä asuntolainaa.
ASP-tili hyvät ja huonot puolet
Pankkien ohjeet ja monet kirjoitukset netissä antavat ymmärtää, että ASP-tili olisi itsestäänselvyys jokaiselle ensiasuntoon säästävälle. Pankkien kohdalla tämän ymmärtää – ASP-laina on pankeille todella hyvä tuote, sillä valtio takaa lainat. Luoton riski pankeille on olematon, joten on luonnollista, että pankit haluavat innokkaasti tarjota tällaista tuotetta.
Kun ASP-tiliä tarkastelee, on se paperilla ehdottomasti paras säästötili. Edut ovat merkittävät ja säästäminen on helppoa. Siirtää vain rahaa toiselle tilille ja lopulta hankkii asunnon.
Jos on täysin varma, että on hankkimassa ja tarvitsee ensiasuntoa lähitulevaisuudessa on ASP-tilille säästäminen oikea ratkaisu useimmalle.
Jos et kuitenkaan ole täysin varma, että aiot hankkia asunnon lähitulevaisuudessa, ASP-tilille säästäminen todennäköisesti heikentää vaurastumismahdollisuuksiasi merkittävästi.
ASP-tili hyvät puolet
Kerrataan ASP-lainan edut:
- Verovapaa 1% korko ja 2–4% lisäkorko
- Korkotuki 10 vuoden ajaksi
- Maksuton valtiontakaus
- Tavallisesti paremmat ehdot asuntolainalle
Ensiasunnon hankkijalle asunnon hankinnan yhteydessä maksettava 5% korko omalle säästölle jopa 6 vuoden ajalta on merkittävä houkutin.
Lähestytään tuottoa esimerkin kautta.
Oletetaan, että olen varma, että haluan ostaa ensiasunnon 3 vuoden päästä. Avaan ASP-tilin ja säästän tilille maksimimäärän 3000€ vuosineljänneksen aikana, eli yhteensä 12000€ vuodessa. Kolmessa vuodessa saan kerrytettyä 36000€. Säästösumman täyttyessä ostan asunnon.
Korko (1%) ja lisäkorko (4%) maksetaan säästämisen aloitusvuodelta ja viideltä seuraavalta vuodelta. Korko maksetaan säästetylle summalle.
1 vuosi: säästö 12000€ * korko (1,01*12000€ = 12120€) 2 vuosi: 12120€ + säästö 12000€ * korko (1,01*24120€ = 24361€) 3 vuosi: 24361€ + säästö 12000€ * korko (1,01*36361€ = 36725€)
Lisäkorko maksetaan lopuksi koko summalle 1,04*36725€ = 38194€
Säästöt 36000€
Oma pääoma asunnon oston yhteydessä 38194€
Tuotto yhteensä 2194€
Tuotto voidaan käyttää esimerkiksi lainanlyhennyksiin ja lainan kulujen kattamiseen.
ASP-tili huonot puolet
Asuntolainaa neuvotellessa kannattaa ottaa huomioon, että ensiasunnon ostaja tarvitsee perinteisessä asuntolainassa vain 5% omarahoitusosuuden, kun ASP-lainalla tämä vastaava osuus on 10%. Ero saattaa vaikuttaa pieneltä, mutta 5 prosentin ero lisää säästöaikaa jopa kymmenillä vuosilla. Avataan tämä esimerkin avulla:
Ensiasunnon ostaja haaveilee 160 000 euron arvoisesta yksiöstä Espoosta. Hänen tarvitsee siis säästää 16 000 euroa (10% oma osuus) voidakseen ostaa asunnon.
Hän säästää asuntoa varten 100€/kk, joka on kohtuullinen ja saavutettavissa oleva säästösumma monelle säästäjälle. 100 euroa kuussa tarkoittaa 1200 euroa vuodessa, jonka päälle maksetaan vuotuinen 1% korko. 16 000 euron säästämiseen menee lopulta 13 vuotta!
Mitä jos ensiasunnon ostaja hakisikin perinteistä asuntolainaa 5% omarahoitusosuudella? Näin hän tarvitsee vain 8 000 euron alkupääoman, jonka hän saa 100 euron kuukausisäästöllä talteen jo 6,5 vuodessa. Lainaa hakiessaan hän neuvottelee itselleen normaalin asuntolainan ASPin ehdoilla, joka on täysin mahdollista.
Esimerkin laskuista vielä hurjemman tekee se, että niissä ei ole otettu huomioon inflaatiota, joka kääntäisi laskelmat vielä enemmän normaalin asuntolainan hyväksi. Esimerkiksi 3% vuotuisella inflaatiolla ASP-lainan säästöaika pitenee 15 vuoteen, kun taas oman osuuden tavalliseen asuntolainaan pystyy säästämään inflaatiosta huolimatta 6,5 vuodessa.
Puhutaan siis melkein kymmenen vuoden erosta säästöajassa. On myös hyvä huomioida, että inflaation laukatessa ja ASP-säästäjän kerätessä 10 % osuuttaan asuntojen hinnat todennäköisesti jatkavat nousuaan.
ASP-lainalla ostettua ensiasuntoa ei myöskään voi vuokrata. Jos siis pohdit ensiasunnosta sijoitusasuntoa, joudut turvautumaan perinteiseen asuntolainaan.
Yhteenveto
ASP-laina esitetään usein sijoituksena. On kuitenkin huomioitava, että omistusasunto ei ole sijoitus vaan kuluerä. Kuluja syntyy esimerkiksi asunnon remonteista ja vastikkeista. Tämän lisäksi tarvitaan todennäköisesti lainaa, josta syntyy lainanhoito- ja korkokuluja.
On totta, että ASP-tilillä saavutetaan huomattavasti perinteisiä säästötilejä parempaa tuottoa. Harvemmin kuitenkaan pysähdytään miettimään, mikä tämä tuoton hinta on? Onko olemassa parempia vaihtoehtoja?
ASP-tilille säästäessä varat sidotaan 1% vuosituottoon asunnon ostoon asti. Parhaassa tapauksessa pystytään 5% vuosituottoon, jos ylipäätään hankitaan asuntoa. 5% vuosituoton mukana tulevat myös aiemmin mainitut kulut.
Esimerkiksi osakkeet tarjoavat keskimäärin 7% vuotuista tuottoa, jonka pystyy saavuttamaan sijoittamalla indeksirahastoihin. Tämä tuotto tulee luonnollisesti korkeamman volatiliteetin kanssa, mutta ilman lainaa tai siihen liittyviä kuluja.
ASP-tilille säästäessä vaihtoehtoiskustannus on merkittävä. Jos varallisuutta ei olisikaan laittettu “jumiin” ASP-tilille, mitä muuta säästöillä olisi voitu tehdä, ja millaista tuottoa olisi voitu saavuttaa?
ASP-säästäminen aloitetaan usein oletuksesta, että se on paras saatavilla oleva vaihtoehto. Suosittelemme kuitenkin harkitsemaan omaa tilannetta ja sitä, kuinka paljon ensiasuntoa oikeasti tarvitsee tai haluaa.
Säästäminen ja sijoittaminen kannattaa aina, mutta monesti pienellä työllä varallisuuden kerryttäminen on huomattavasti antoisampaa ja myös tuottoisampaa. Suomalainen tapa on ollut kerryttää varallisuus seiniin, mutta muitakin vaihtoehtoja on. Nämä vaihtoehdot ovat yleensä myös huomattavasti parempia.
Jos kirjoitus sai sinut kiroamaan omia ASP-säästöjäsi, ei hätä ole tämän näköinen. ASP-tilin voi lopettaa koska tahansa. Säästetyt rahat voi edelleen käyttää tavallisen asuntolainan hankintaan tai esimerkiksi osakkeisiin.
