Vuokratuottolaskuri on asuntosijoittajan tärkeimpiä yksittäisiä työkaluja, sillä sijoitusasunnon vuokratuotto – ja vuokratuoton kokonaisvaltainen ymmärtäminen ylipäätään – on menetyksekkään asuntosijoittamisen ehdoton tukipilari. Sijoituskohteet.fi tarjoaakin kaikkien käyttöön simppelin vuokratuottolaskurin, jonka avulla sijoitusasunnon tuotto on helppoa ja nopea laskea kohteelle kuin kohteelle!

Sijoitusasunnon vuokratuottolaskuri:

Perustiedot

€/kk
€/kk
€/kk
%
v

Remontit

€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²

Rahoitus

%
v

Vuokratuotto:


Vuokratuotto euroina vuodessa:


Oman pääoman tuotto:


Hintatiedot:

Neliöhinta:
Neliövuokra:
Hoitovastike per neliö:

Lainanhoitokulut:

Pankkilainan kuukausierä:
Koron osuus kk-erästä:
Lyhennyksen osuus kk-erästä:

Yhtiölaina:

Yhtiölainaerä yhteensä:
Yhtiölainan korko:
Yhtiölainan lyhennysosuus:

Kassavirtalaskelmat:

Kassavirta ennen lyhennystä:
Verot vuokratuloista / kk (30%):

 

Kassavirta brutto / kk:
Kassavirta brutto / vuosi:

 

Kassavirta netto / kk:
Kassavirta netto / vuosi:

Näin vuokratuottolaskuri toimii

Yltä löytyvän vuokratuottolaskurin käyttö on helppoa ja johdonmukaista. Perustiedoista vuokratuoton laskemiseen tarvitaan vain sijoitusasunnon velaton hinta, saatava vuokra, maksettava vastike sekä asunnon koko. Näistä viimeisimpänä mainittu kohta vaikuttaa laskettavaan vuokratuottoon vain, mikäli päätät sisällyttää tulevat remontit mukaan vuokratuoton laskuun.

Kuten huomaat, onkin vuokratuottolaskurissamme siis perustietojen alla myös mahdollisuus remonttikustannusten lisäämiseen. Nämä remonttikustannukset on eritelty eri osa-alueittain €/m² -tyyliin, eli laskuri lisää siis yksittäisen remontin kokonaiskustannukset vuokratuoton kaavaan automaattisesti laskuriin syötetyn asunnon koon mukaan.

Eli, jos esimerkiksi asunnon kooksi syötetään 20 m² ja tuleva ikkunaremontti kustantaisi 100 euroa per neliö, on ikkunaremontin kokonaiskustannus 2 000 euroa.

Mikäli et halua sisällyttää mahdollisia remonttikustannuksia mukaan vuokratuoton laskentaan, voit sivuuttaa kyseiset numerokentät kokonaan. HUOM! Jätä tässä tapauksessa näiden numerokenttien arvoksi 0, sillä muutoin vuokratuottolaskuri ei toimi!

Miten vuokratuotto lasketaan?

Vuokratuoton laskukaava on sinällään hyvinkin simppeli, etenkin mikäli vuokratuotto lasketaan ilman mahdollisia remonttikuluja sekä varainsiirtoveroa. Tässä tapauksessa vuokratuoton laskemisen matemaattinen kaava näyttää seuraavalta:

(Vuokra – hoitovastike) * 12 / (Velaton hinta) * 100

Tämä yksinkertaistettu laskukaava antaa vuokratuotosta kuitenkin hyvin pitkälti pelkän yleiskuvan, ja sen avulla voit tehdä hyvin nopeaa vertailua eri sijoitusasuntojen välillä pintapuolisesti. Tarkempaan vuokratuotto-analyysiin kannattaa kuitenkin ottaa myös edellä mainitut varainsiirtoverot sekä remonttikustannukset mukaan. Näin ollen lopulliseksi vuokratuoton laskukaavaksi saadaankin…

(Vuokra – hoitovastike) * 12 / (Velaton hinta + varainsiirtovero + remontit + muut kulut) * 100

Kyseessä on kuitenkin yksinkertaistettu versio vuokratuoton laskemisesta, sillä tämä simppeli kaava ei sisällä muun muassa sijoitusasunnon arvonnousun ja velkavivun, mahdollisen asuntolainan korkojen sekä pääomatuloveron vaikutuksia vuokratuottoon. Laskentakaavassa ei myöskään huomioida niitä ”tyhjiä kuukausia”, jolloin sijoitusasunnossa ei ole vuokralaista lainkaan.

Vuokratuotto on toki mahdollista laskea myös ilman tulevien remonttien mukanaoloa, ja netin monet eri vuokratuottolaskurit eivät tätä mahdollisuutta aina edes tarjoa. Sijoituskohteet.fi -sivun tuottolaskurissa remonttikustannukset ovat kuitenkin mukana, sillä niiden avulla asuntosijoittaja saa ehdottomasti tarkemman ja realistisemman kuvan sijoituskohteen vuokratuotosta.

Millainen on hyvä vuokratuotto?

Nyrkkisääntönä voidaan määritellä, että hyvä vuokratuotto pyörii sijoitusasuntojen suhteen siellä 5-6 prosentin tietämillä, mutta aivan kiveenhakattu ei tämä prosenttihaarukka kuitenkaan ole hyvästä vuokratuotosta puhuttaessa. Hyvä vuokratuotto onkin hyvin pitkälti riippuvainen sekä itse sijoittajan tavoitteista ja sijoitusstrategiasta ylipäätään että sijoitusasunnon sijainnista.

Esimerkiksi korkeamman riskin sijoitusasunnoissa – kuten esimerkiksi suurten asuntojen ja muuttotappiopaikkakunnilla sijaitsevien sijoitusasuntojen – kohdalla vuokratuotot voivat olla korkeammat, mutta toisaalta tällaisiin sijoitusasuntoihin voi olla hankalaa löytää vuokralaisia. Ja mikäli suuri, muuttotappiopaikkakunnalla sijaitseva asunto jää sijoittajan portfolioon tyhjäksi, ei vuokratuottoa tietenkään napsu kohteesta prosentin prosenttia.

Sijoitusstrategia vaikuttaa taasen vuokratuottoon siten, että esimerkiksi puhtaasti varallisuuttaan kasvattava sijoittaja voi olla hyvinkin tyytyväinen 5% vuokratuotto-lukemaan. Samaan lukemaan voi olla mielissään myös sijoitusasunnon arvonnousua tavoittelevat sijoittajat. Kovaa kassavirtaa hakevat sijoittajat taasen hakevat asuntosijoituskohteiltaan tietty myös korkeampaa vuokratuottoa.

Vuokratuotto asuntosijoittamisessa

Vuokratuotto kertoo siis kirjaimellisesti kuinka tuottoisia vuokrattavat sijoituskohteet oikeasti ovat. Näin ollen kyseessä on siis hyvinkin tärkeä työkalu niin asuntosijoittajille kuin myös liiketiloja ja varastoja vuokraaville sijoittajille. Kyse on siis simppelistä matematiikasta, joka paljastaa, mitä kustakin sijoituskohteesta jää ns. ”viivan alle”.

Onkin siis täysin selvää, että valtaosa sijoittajista laskee kiinnostavista sijoituskohteista aina ensimmäisenä mahdollisen tuottoprosentin, sillä sen avulla eri sijoituskohteiden vertailu on eittämättä helpointa. Myös siis aloittelevien asuntosijoittajien kannattaa siis lähteä vuokratuoton määrittelemisestä liikkeelle ennen ostoliipaisimen vetämistä kaupanteossa. Sikaa säkissä ei siis kannata ostaa – etenkään, kun kyseinen sika voisi asuntokaupoilla tulla äärimmäisen kalliiksi.

Vuokratuoton avulla sijoituskohteiden vertailu on kätevintä myös siinä mielessä, että kaikki tarpeettomat seikat pysyvät täten vertailusta ulkopuolella. Sijoitusasunto, liiketila tai varasto voi siis näyttää valokuvien ja muiden tietojen perusteella mitä houkuttelevimmalta, mutta mikäli vuokratuotto ei ole kohdillaan, eivät nämä hehkuttavat oheistiedot pahemmin venettä keinuta.

Vuokratuottoa laskettaessa tärkeintä onkin ottaa tulevat remonttikustannukset mukaan laskuihin, sillä mahdolliset remonttikustannukset ovatkin suurin yksittäinen vuokratuottoon vaikuttava tekijä. Taloyhtiöihin kohdistuvia remontteja ei siis suoranaisesti kannata karttaa, sillä kohteita on ymmärrettävästi kunnostettava ja remontoitava tietyllä aikasyklillä. Remontit voivat myös mahdollistaa sijoituskohteelle arvon nousua, mikä on taasen hyödyksi pitkän aikavälin asuntosijoittamisessa.

Remonttikustannukset onkin siis tärkeää ottaa aina mukaan vuokratuotto-laskelmiin, jotta pystyt vertailemaan kutakin sijoituskohdetta sen todellisen tuottoprosentin perusteella.

Miksi vuokratuotto on tarpeellista laskea?

Yllä olemme jo käyneet vuokratuoton laskennan tärkeyttä läpi, mutta kiteytettynä voimme vielä linjata, että vuokratuottolaskurin hyödyntäminen kertoo kirjaimellisesti sen, kuinka paljon sinulla on mahdollista saada tuottoa tietystä sijoituskohteesta. Näin ollen vuokratuottolaskuri auttaa siis sinua siis määrittämään sen, kuinka hyvä sijoitus yksittäisen asunnon, liiketilan tai varaston hankkiminen sinulle oikeasti olisi.

Vuokratuoton laskeminen on hyödyllistä kullekin sijoittajalle myös siinä mielessä, että täten saat aina paremman kokonaiskuvan kyseisestä sijoituskohteesta. Vuokratuottoa kun ei ole mahdollista laskea ilman yhtiövastiketta ja yleistä vuokratasoa, joten vähintäänkin nämä seikat on tottakai selvitettävä ennen vuokratuoton laskemista.

Miten maksimoin vuokratuoton?

On ilmiselvää, että sijoituskohteen velaton kauppahinta vaikuttaa mahdolliseen vuokratuottoon, joten aivan päättömiä hintoja ei ymmärrettävästi kannata sijoitusasunnosta pulittaa. Mutta mitkä muut tekijät vaikuttavat suurimmin vuokratuoton määrittymiseen, ja miten vuokratuotto on mahdollista ruuvata asuntosijoittamisen piirissä parhaaseen mahdolliseen lukemaan?

Seuraavassa kerromme siis neljä oleellisinta seikkaa vuokratuoton maksimoimiseksi asuntosijoittamisen piirissä.

1) Kohteen sijainti avainasemassa

Nyrkkisääntönä voitanee linjata suoraan, että hyvä sijoituskohde sijaitsee edes jollain tapaa houkuttelevalla alueella. Tämä ei siis tarkoita sitä, etteikö tuottoisia sijoituskohteita voisi löytää suurten kaupunkien keskusta-alueiden ulkopuoleltakin, mutta asunnon vuokrattavuuden – ja täten myös vuokratuoton – kannalta kohteen sijainti on hyvin, hyvin tärkeä tekijä.

Muuttovoittoiset asuinalueet ovat eittämättä parhaita hyvän ja ennen kaikkea varman vuokratuoton varmistamiselle, sillä näillä alueilla vuokra-asunnoille on aina enemmän kysyntää. Pelkkään väkiluvun muutosten lisäksi sijoituskohteen alueeseen kannattaa kuitenkin kiinnittää huomiota myös muun muassa liikenneyhteyksien sekä peruspalveluiden läheisyyden näkökulmista.

2) Asunnon koon vaikutukset vuokratuottoon

Sijainti vaikuttaa siis suuresti asunnon kysyntään vuokramarkkinoilla, mutta samaa voidaan sanoa asunnon kokoluokasta. Onkin selvää, että pienet asunnot – kuten yksiöt ja kaksiot – on aina helpommin vuokrattavissa kuin reilut kolmiot tai neliöt. Tämä ei toki tarkoita sitä, etteikö suuret asunnot voisi toimia sijoituskohteina, mutta sijoitusasuntoa hankittaessa asiaan on kuitenkin aina kiinnitettävä erityistä huomiota. Sijoitusasunto kun ei sijoittajalle tuottoa tuo, mikäli se on tyhjillään ilman vuokralaista.

Suurissa sijoitusasunnoissa on myös korkeammat hoitovastikkeet, ja samalla mahdolliset taloyhtiöiden remonttikustannukset ovat mittavammat rokottaen mahdollista vuokratuottoa entistä voimakkaammin alaspäin. Muun muassa näistä syistä monet asuntosijoittajat pyrkivät jakamaan suuria asuntoja useammaksi, pieneksi asunnoksi helpomman vuokrattavuuden ja parempien vuokratuottojen vuoksi.

3) Hyvän vuokralaisen löytäminen on tärkeää

Sijoitusasunnon vuokraamisen helppous vaihtelee aina kohteesta riippuen, mutta vaikka nopea vuokraus voi tuntua aina houkuttelevalta vaihtoehdolta, ei vuokrasopimusta kannata koskaan solmia ilman kunnon harkintaa. Hyvä vuokralainen ei nimittäin maksa pelkästään vuokriaan sovittuun tapaan oikea-aikaisesti vaan myös pitää asunnosta – sijoituskohteestasi – hyvää huolta. Tästä syystä esimerkiksi luottotietojen tarkastaminen on ehdottoman tärkeää ennen vuokrasopimuksen solmimista, tilanteessa kuin tilanteessa.

Vaikka hyvän vuokralaisen löytyminen onkin vuokratuoton maksimoimisen kannalta tärkeää, on tuottavuuden kannalta olennaista myös tämän vuokralaisen löytäminen mahdollisimman pienin kustannuksin. Sijoitusasuntoja on mahdollista siis vuokrata myös välittäjien kautta, mutta näissä tapauksissa sinne oman viivan alle jää aina piirun verran vähemmän tuottoja.

Etsimällä ja valitsemalla vuokralaiset itse pääset myös paremmin tekemisiin mahdollisten vuokralaisten kanssa, jolloin ne ”väärät valinnat” on paremmin vältettävissä.

4) Sijoituskohteen jatkuva seuranta & verovähennykset

Asuntosijoittaminen ei vaadi aivan samanlaista sijoitusten seurantaa kuin esimerkiksi aktiivinen osakesijoittaminen, mutta aivan täysin omiin oloihin ei omaa sijoitusasuntoa kannata vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen jättää. Etenkin vuokranmaksun oikea-aikaisuutta kannattaa aina seurata aktiivisesti, ja mahdollisista maksuviivästyksistä muistuttaa kirjallisesti maksumuistutuksena. Maksamatta jäänyttä vuokraa ei voikaan siirtää perintään ilman tällaista, kirjallista maksumuistutusta.

Toinen seikka, mikä liittyy aktiiviseen asuntosijoituksen seurantaan on verottajan kanssa toimiminen. Vuokranantajan onkin maksettava vuokratuloista veroa pääomatuloverotus-lakipykälien mukaisesti. Samalla toki asuntosijoittaja pystyy vähentämään tässä verotuksessa monia vuokratulojen hankkimiseen kohdistuneita menoeriä ja täten säästämään verotuksessa mittavat pennoset – eli samalla maksimoimaan lopulliset vuokratuotot!

Vuokratuotto & oman pääoman tuotto

Vuokratuotto on siis kaikessa yksinkertaisuudessaan tärkeä yksittäinen mittari sijoituskohteiden tuottavuuden vertailussa, mutta se ei ole kuitenkaan tällä kentällä yksin. Toinen useasti sijoitusmaailmassa esiintyvä termi on oman pääoman tuotto, joka vie sijoitusasunnon, -liiketilan tai -varaston tuottavuuden analysoinnin vieläkin pidemmälle.

Vuokratuotto ja oman pääoman tuotto ovat siis kaksi eri seikkaa, joista ensimmäinen määrittää kyseessä olevasta sijoituskohteesta saatavaa kassavirtaa, kun taasen oman pääoman tuotto määrittää kohteen tuottoa sille oamlle rahamäärälle, jonka sijoittaja on kyseiseen kohteeseen sijoittanut.

Oman pääoman tuoton laskukaava voidaankin esittää seuraavasti:

(vuokra – hoitovastike) * 12 – vieraan pääoman kulu / oma pääoma x 100

Tämä laskukaava tarkoittaakin sitä, että oman pääoman tuotto on sitä parempi, mitä suuremmin sijoittaja on käyttänyt sijoituskohteeseen ns. ”vierasta rahaa” – eli toisin sanoen pankkilainaa. Sijoittajat hankkivatkin sijoitusasunnot markkinoilta vahvasati lainarahalla, eikä sijoittaja tarvitse kohteen omatoimiseen rahoittamiseen kuin noin 30 prosenttia hankittavan kohteen kokonaishinnasta.

Tällaisella pankkirahoituksella – eli niin sanotulla ”velkavivulla” –  oman pääoman tuotto saadaan maksimoitua. Mikäli siis rahoitat kiinteistösijoituksen hankinnan kokonaan omasta pussistasi, on oman pääoman tuotto sama kuin kohteen vuokratuotto. Mutta jos käytät lainarahoitusta ja hyödynnät velkavipua kohteen hankinnassa, kasvaa oman pääoman tuotto parhaimmillaan huomattavasti normaalia vuokratuottoa suuremmaksi.

Vuokratuotto on siis tärkeä työkalu sijoituskohteiden vertailuun, mutta oman pääoman tuotto on niinikään elintärkeässä roolissa menestyksekkään sijoitustoiminnan harjoittamisessa. Molemmat lukemat kannattaakin siis aina laskea kustakin sijoitusasunnosta sijoittamista suunnitellessa.