Pääoman tuoton kasvava vaikutus tuottoihin

Osakesijoittamisessa on pitkään käytetty yhtiöiden arvioimiseen tunnuslukuja ROIC (return on invested capital) eli suomalaisittain sijoitetun pääoman tuotto SIPO sekä ROE (return on equity) oman pääoman tuotto eli OPO. Erityisesti ROIC tuntuu olevan nyt trendaava tunnusluku, joita lähes kaikki käyttävät yhtiöiden vertailuun.

Näistä tunnusluvuista saamme loistavat työkalut myös asuntosijoittamisen tehokkuuden tarkasteluun. Suurimmalla osalla sijoittajista tarkoituksena on kasvattaa omaa varallisuutta syystä tai toisesta mahdollisimman paljon ja mieluiten vielä nopeasti. Tätä kehitystä voi tarkastella nimenomaan edellä mainituilla tunnusluvuilla tai työkaluilla.

Mainos

Alkuun kuitenkin muutama varoituksen sana ennen kuin kehutaan näitä yhtään enempää. Molemmat tunnusluvut ovat suuresti riippuvaisia ulkoisesta pääomasta, mikä kannustaa sijoittajaa käyttämään suurta velkavipua. Suuressa velkavivussa on aina riskinsä, joten asuntosijoittajan täytyy laskea itselleen myös kassavirtalaskelmat, jotta kassavirta ei valahda liikaa pakkaselle, kun tuijottaa vain pääoman tuottoa. 

Lisäksi pääoman tuottoprosentit muuttuvat suuresti jo muutamassa vuodessa, jos asuntosijoittaja ei hanki uusia kohteita ja käytetty velkavipu laskee. Näitä tunnuslukuja kannattaa siis laskea auki vaikka 3-6 kk välein, jotta tietää missä mennään. 

Kohteiden vertailuun käytettävä hyvin yleinen vuokratuottoprosentti on edelleen loistava työkalu ja siitä ei voi luopua, vaikka käyttäisikin myös näitä uusia työkaluja. SIPO ja OPO tuovat täysin erilaisen lähestymistavan, jolla tarkkaillaan enemminkin koko sijoitustoiminnan tuottoja yksittäisen kohteen sijaan. Asuntosijoitustoimintaan hyödyllisiä mallipohjia löydät muuten meidän asiakirjapankista!

Laskukaavat

Ennen kuin siirrymme SIPOn ja OPOn pariin, pitää avata ensin kassavirran lasku, sillä se on olennainen osa molempia tunnuslukuja. Annetaan esimerkkitilanne, josta laskemme kassavirran:

  • Markkinahinta 100 000€, arvonnousu 1,3%/v
  • Vuokra 650€/kk
  • Vastike 100€/kk
  • Velkavipu 70% eli lainaosuus 70 000€, omarahoitusosuus 30 000€.
  • Laina 3% kokonaiskorolla eli ensimmäisenä vuonna korot 2100€/v
  • Laina tasalyhenteinen ja laina-aika 23,3 vuotta, jotta lyhennys on tasan 3000€/v
Kassavirta/v (ennen veroja) =vuokrat-vastikkeet-lainanlyhennys-korot
Kassavirta/v(ennen veroja)= 7800€ - 1200€ - 3000€ - 2100€ = 1500€

Eli sekä sijoitetun pääoman tuotossa SIPO, että oman pääoman tuotossa OPO, pääoman tuotto PO muodostuu laskemalla yhteen kassavirta ja vapautunut vakuusarvo eli lainanlyhennykset sekä arvonnousu, joka voi johtua remonteista tai markkinahinnan noususta. 

PO = kassavirta + lainanlyhennys + arvonnousu

Tämä tuotto jaetaan tunnusluvusta riippuen eri osilla:

SIPO = (kassavirta + lainanlyhennys + arvonnousu) / omarahoitusosuus
OPO = (kassavirta + lainanlyhennys + arvonnousu) / (omarahoitusosuus + arvonnousu + lainanlyhennys)

SIPO kertoo asuntosijoittajan tuoton alkuperäiseen omarahoitusosuuteen suhteutettuna, ja OPO puolestaan asuntosijoittajan oman pääomaan tuoton, mihin kuuluu omarahoitusosuuden lisäksi arvonnousu sekä lainanlyhennykset.

Käytetään samaa esimerkkiä kuin kassavirran laskennassa ja lasketaan näiden pohjalta SIPO ja OPO. 

VuosiMarkkina-arvo vuoden alussaArvon-nousuLaina vuoden alussaKorotLainan lyhen-nyksetKassa-virta (ennen veroja)Oma pääoma vuoden lopussaSIPOOPO
1100000130070000210030001500,03430019,3%16,91%
2101300131767000201030001590,03861719,7%15,30%
3102617133464000192030001680,04295120,0%14,00%
4103951135161000183030001770,04730220,4%12,94%
5105302136958000174030001860,05167120,8%12,05%
Esimerkki 1

Kuten tästä esimerkistä huomaamme, SIPO on erittäin korkea jo aloitusvaiheessa (19,3%). Koska SIPO ei ota huomioon kuin omarahoitusosuuden, se kasvaa vuosittain. OPO puolestaan lähtee laskemaan heti, kun oma pääoma kasvaa lainanlyhennysten ja arvonnousun avulla. 

Velkavipu

Mitä jos mallinnetaan sama asunto samoilla arvoilla paitsi, että sijoittajan velkavipu onkin 70% sijaan paljon pienempi 30%? Tällöin tietenkin lainan korot pienenevät ja sijoittajan kassavirta nousee, mutta OPOn ja SIPOn tuotot pienenevät merkittävästi. 

VuosiMarkkina-arvo vuoden alussaArvon-nousuLaina vuoden alussaKorotLainan lyhen-nyksetKassa-virta (ennen veroja)Oma pääoma vuoden lopussaSIPOOPO
110000013003000090030002700,07430010,0%9,42%
210130013172700081030002790,07967010,2%9,04%
310261713342400072030002880,08512010,3%8,70%
410395113512100063030002970,09065010,5%8,39%
510530213691800054030003060,09626110,6%8,10%
Esimerkki 2

Tässä esimerkissä sijoittajan OPO on kasvanut yli 26 000€ tämän viiden vuoden aikana. Samainen sijoittaja olisi kuitenkin voinut ostaa suuremmalla velkavivulla kaksi sijoitusasuntoja ja kerryttää varallisuuttaan yli 45 000€ samassa ajassa. (Tämä summa saadaan laskemalla esimerkin 1 OPOn kasvu kaksinkertaisena.) 

Pienemmällä velkavivulla asuntosijoittaja saa suuremman kassavirran ja täten enemmän euroja tilille kuukausittain, mutta varallisuutta kertyy huomattavasti hitaammin. Riskin pienentyessä myös tuotot pienentyvät. 

Suomalaiset pelkäävät velkaa yli kaiken, mikä on varmasti osasyynä suomalaisten pienempään henkilökohtaiseen varallisuuteen muihin pohjoismaihin verrattuna. Velkaa pelkääville ihmisille voikin suositella paljon mieluummin sijoittamista osakkeisiin, jossa hyvää tuottoa saa ilman velkavipuakin.

Uudelleenrahoitus

Ylemmistä esimerkeistä paljastuu heti koko artikkelin pihvi. Asuntosijoittajan on mahdollista saavuttaa todella korkea pääoman tuotto pienen alkusijoituksen ja korkean velkavivun avulla.

Kuitenkin oman pääoman tuotto OPO alkaa pudota heti ostohetkestä lähtien melko jyrkästi. Asuntosijoittajan pitää siis pystyä myös pitämään velkavipu korkealla, jos haluaa kasvattaa omaa pääomaansa nopealla tahdilla. 

Tämä onnistuu uudelleenrahoittamalla tätä kasvanutta omaa pääomaa. Asuntosijoittajan ei siis tarvitse aina kerätä uutta käteispottia palkkatuloista sekä toisten asuntojen kassavirroista, vaan hän voi myös uudelleenrahoittaa vanhat asuntonsa. 

Asuntosijoittaja voi uudelleen rahoittaa lyhentyneet lainat sekä markkina-arvon nousun. Lisäksi hän voi käyttää asunnosta kertyneitä kassavirtoja uuden asunnon ostoon. 

Uudelleenrahoitus esimerkki

VuosiMarkkina-arvo vuoden alussaArvon-nousuLaina vuoden alussaKorotLainan lyhen-nyksetKassa-virta (ennen veroja)Oma pääoma vuoden lopussaSIPOOPO
1100000130070000210030001500,03430019,3%16,91%
2101300131767000201030001590,03861719,7%15,30%
3102617133464000192030001680,04295120,0%14,00%
4103951135161000183030001770,04730220,4%12,94%
5105302136958000174030001860,05167120,8%12,05%
Esimerkki 1

Ylempänä oleva taulukko on sama kuin esimerkissä 1. Taulukosta näemme, että asunnon markkina-arvo on noussut 5 vuoden aikana 5302€ sekä asunnon laina on pudonnut 70 000€ => 55 000€ (vuoden lopussa) eli sieltäkin on vapautunut 15 000€ vakuusarvoa. Näiden lisäksi myös kassavirtaa on 30% veroprosentilla kertynyt 1380€, mikä ei taulukossa näy. 

Asuntosijoittaja tarvitsee välittäjältä varmistuksen nousseesta markkina-arvosta ja voi näiden laskujen kanssa kävellä pankkiin hakemaan kohteen uudelleenrahoitusta. Hän voi käyttää tilille kertyneen kassavirran ja lainanlyhennykset täysimääräisesti sekä markkina-arvon nousun 70% asti uuteen asuntoon. 

Vapautunut vakuusarvo = 15 000€ + 1 380 + 5 302€ * 0,7 = 12 091€ 

Sen sijaan, että asuntosijoittaja olisi säästänyt pelkästään palkkatuloistaan ja asunnon kassavirrasta koko omarahoitusosuutta uuteen asuntoon, on hänellä jo 5 vuoden jälkeen 17 091€ käytettävissä seuraavaan kohteeseen uudelleenrahoituksen ansiosta. 30% omarahoitusosuudella tämä tarkoittaisi jo lähes 67 000€ arvoista sijoitusasuntoa. 

Pysäyttämätön lumipallo

Asuntosijoittaja pystyy hankkimaan jo toisen sijoitusasunnon ilman, että hän käyttää yhtään ylimääräistä rahaa alkuun sijoitetun potin lisäksi. Näin aikaisessa vaiheessa ostettu toinen asunto on toki melko halpa, mutta tämäkin alkaa kerryttämään sijoittajan varallisuutta taas seuraavaa kohdetta varten. 

Lisäksi sijoittajan oman pääoman tuotto nousee korkeammalle, kun velkavipu nousee jälleen hetkeksi 70%. Tällöin OPO nousee taas noin yli 12% tasolle, joka on erittäin hyvä. Myös SIPO jatkaa nousuaan, kun ensimmäisen asunnon omarahoitusosuuden avulla onkin ostettu jo kaksi asuntoa. 

Mitä jos asuntosijoittaja jatkaa toimintaa samalla tavalla? Eli ostaa jälleen seuraavan ja sitä seuraavan kohteen uudelleenrahoittamalla aiemmista asunnoista vapautuneet vakuusarvot?

Tällöin sijoittaja pystyy ylläpitämään tuota lähes 17 % OPOa, kun velkavipu pysyy lähellä 70%. Lisäksi alkuperäisen omarahoitusosuuden (30 000€) tuotto jatkaa nousuaan, kun sen avulla hankitaan jälleen lisää ja lisää kohteita. Tällöin sijoittajan SIPOlla ei ole ylärajaa. 

Riskit

Asuntosijoittajan pitää huomioida toiminnassaan myös riskit. Onneksi suurimpaan osaan voit vaikuttaa itse omalla toiminnallasi. 

Korkeaa oman pääoman tai sijoitetun pääoman tuottoa tavoitteleville sijoittajille yksi suuri riski on liian suuren velkavivun käyttö. Numeroita on helppo pyöritellä excelissä miten varallisuus kasvaa kuin itsestään, mutta muun muassa nousseet korot muuttavat laskelmia erittäin paljon, jos ei ole käyttänyt kiinteää korkoa tai korkosuojaa lainoissaan. 

Velkavipu on kaksiteräinen miekka. Mikäli asuntojen hinnat laskevat, niin velkavipua käyttävän asuntosijoittajan oma pääoma laskee asuntojen hinnan laskua nopeammin. Tällöin uudelleenrahoituksen vauhti hidastuu, kun arvonnoususta ei tule enää apua. 

Asunnoista voi myös tulla ikäviä yllätyksiä, kuten vesivahinkoja tai muita yllättäviä remontteja. Sijoittajan on hyvä laskea asunnoilleen remonttivaraa, joka voi olla esim. 1% asuntojen arvosta. 

Myös tyhjät kuukaudet asunnoissa vaikuttavat asuntosijoittajan tuottoihin merkittävästi. Tähänkin riskiin sijoittaja voi varautua hankkimalla asuntoja houkuttelevilta sijainneilta ja pitämällä niistä hyvää huolta. Myös vuokralaista valitessa on hyvä kiinnittää huomiota kuinka pitkään vuokralaisen odottaa asunnossa asuvan. Lisäksi omiin laskuihin on hyvä varata alle 100% vuokrausaste. 

Yhteenveto

Asuntosijoittajan on hyvä käyttää vuokratuoton lisäksi myös muita mittareita tukemaan sijoituspäätöksiään. Tässä artikkelissa esittelimme miten lasketaan kohteen kassavirta, sijoitetun pääoman tuotto sekä oman pääoman tuotto

Näiden mittareiden avulla asuntosijoittaja voi tarkastella koko toimintansa tuottavuutta sen sijaan, että keskittyisi vain asuntojen väliseen vertailuun. Suurimmalle osalle asuntosijoituksen tarkoituksena on kuitenkin kerryttää omaa varallisuutta, jonka kertymistä oman pääoman tuotto hyvin kuvaa. 

Jollain asuntosijoittajilla on virheellinen kuva, että kaikki asunnot pitäisi olla velattomia, että asuntosijoittamisella voi elää. Tämä ei missään nimessä pidä paikkaansa, sillä korkeallakin velkavivulla asuntojen kassavirrat voivat olla positiivisia, joiden avulla sijoittaja voi tarvittaessa elellä. 

Velkavipu on vain työkalu, jonka avulla asuntosijoittaja voi optimoida kuinka korkeaa pääoman tuottoa hän tavoittelee ja millaisella tasolla haluaa pitää omat kassavirrat. Pienempi velkavipu tuo turvaa ja kassavirtaa, mutta pienentää oman pääoman tuottoja. 

Nämä tunnusluvut kannustavat käyttämään suurta velkavipua, jossa on tietenkin aina riskinsä. Asuntosijoittaja voi varautua näihin riskeihin rahoittamalla kohteensa niin, että kassavirta jää positiiviseksi, laskemalla pientä turvamarginaalia käyttämällä esimerkiksi 95% vuokrausastetta omissa laskuissa sekä lukitsemalla kiinteät korot tai korkosuojat, jotta korkojen noususta ei aiheudu yllätyksiä. 

Toivottavasti tämä artikkeli toi uusia näkökulmia ja työkaluja asuntosijoittamisen tuottojen tarkasteluun. Lisää asuntosijoittamisesta kertovia artikkeleita löydät täältä!

Artikkelissa käytetty lähteenä muun muassa Harri Hurun loistavaa blogia.

Saatat pitää myös näistä

Vuokramarkkinat elpymässä – selviä alueellisia eroja kuitenkin löytyy

Suomen Kiinteistövälittäjät ry:n jäsenyritykset välittävät runsaasti vuokra-asuntoja Suomen suurin kiinteistövälitysverkosto, Suomen Kiinteistövälittäjät…

EKP nostaa ohjauskorot korkeimmalle tasolle sitten vuoden 2001

EKP:n koronnostopäätös odotettu Keskuspankki esittää, että pohjainflaation ollessa edelleen korkealla ovat ohjauskorkojen…

Suomen parhaat osinko-osakkeet 2024

Tässä artikkelissa käymme läpi parhaat osingonmaksajat 2024 Helsingin pörssistä (päivitetty 7.2.24). Osakkeet…