Varallisuutta voi kerryttää kiinteistöjen avulla monella eri tavalla. Yksi näistä tavoista on englanninkielisestä “flipping” sanasta väännetty asunnon flippaus, jota avaamme tässä artikkelissa tarkemmin.
Käytännössä tämä tarkoittaa asunnon ostamista mieluusti reilusti alle markkinahinnan, sen mahdollisen remontoinnin sekä asunnon myynnin. Remontointi ei siis missään nimessä ole pakollista, vaan asuntojen flippausta harrastetaan myös uudiskohteissa. Tällaisessa tilanteessa sijoittaja voi ostaa ennakkomyynnistä itselleen kohteen ja myydä sen eteenpäin voitolla valmistumisen tienoilla.
Mainos
Ideaalitilanteessa sijoittaja saa itselleen muhkean voiton pakollisten kulujen jälkeen, jolla siirtyy jälleen seuraavaan kohteeseen. Kuluihin kuuluu muun muassa:
- varainsiirtovero (ostaja maksaa)
- välittäjien palkkiot (myyjä maksaa)
- remontointikulut
- oman työn ja käytetyn ajan arvo
Osa aloittaa toiminnan harrastuspohjalta laskematta itselleen tuntipalkkaa, mutta yhtään isompaa liiketoimintaa suunnittelevan kannattaa kyllä alusta lähtien seurata työhön käytettyjä tunteja, ja harkita ammattilaisten käyttöä esimerkiksi myynnin ja remontoinnin apuna varsinkin, jos näihin menee itseltä tolkuttoman kauan aikaa.
Toiminnasta tekee erityisen suosittua verottajan ohjeistus, joka mahdollistaa asunnon myynnin verovapaasti, jos on omistanut sen vähintään 2 vuotta ja joku perheenjäsenistä on asunut vakituisesti siinä vähintään samaiset 2 vuotta. Perheeseen lasketaan tässä tapauksessa mukaan puoliso sekä alaikäiset lapset.
Varallisuutta voi kertyä siis lähes puolivahingossa, jos parin vuoden välein vaihtaa aina kotia ja remontoi sen uuteen uskoon. Tietenkin varainsiirtoverot pitää ottaa huomioon, eli kerros- ja rivitaloista ostaja maksaa valtiolle 2% ja omakotitaloista 4% varainsiirtoveron. Eli tätä suurempaan arvonnousuun pitäisi vähintään tähdätä kulujen jälkeen.
Kenelle taktiikka sopii?
Ensinnäkin, sijoittajan pitää olla valmis näkemään vaivaa. Osto, remontointi ja myynti ovat kaikki osa-alueita, jotka voi myöhemmässä vaiheessa ulkoistaa, mutta alkuun nämä hoidetaan yleensä itse. Tunnen henkilökohtaisesti useamman ihmisen, jotka ovat “olleet ostamassa” sijoitusasuntoa jo useamman vuoden, mutta eivät vaan ole valmiita näkemään sitä vaivaa.
Ensimmäisen kohteen ostaminen on tunnetusti se isoin askel, jonka jälkeen seuraavan ostaminen on jo huomattavasti helpompaa. Ihmiset käyttävät helposti aivan liian kauan aikaa täydellisen kohteen löytämiseen, kun todellisuudessa tärkeämpää olisi päästä vain alkuun. Perustiedot ja taidot on tietenkin tärkeä hankkia, mutta tässäkin asiassa parhaiten oppii tekemällä.
Sijoittajan on myös hyvä ymmärtää remontoimisesta edes perusteet, eikä tietenkään ole haittaa, vaikka osaisi myös itsekin tehdä jotain. Täysin maallikko voi sortua ostamaan remonttipalveluja tarjoavilta yrityksiltä ylimääräisiä töitä, jotka eivät loppupeleissä nosta asunnon arvoa riittävästi. Asuntojen flippausta tekevän sijoittajan pitää siis ymmärtää mitä kannattaa kunnostaa ja mitä ei.
Työskentelyn aloittaminen onnistuu huomattavasti matalammalla kynnyksellä, jos osaa itse remontoida. Tällöin sijoittajan ei tarvitse maksaa ulkopuolisille työstä ja työn jälki on varmasti tekijänsä näköinen. “Tein itse ja säästin” saattaa kuitenkin myös osua omaan nilkkaan, jos ammattilainen joutuukin tekemään työn toiseen kertaan. Rationaalinen flippaaja laskee työlleen tuntipalkan, jotta ymmärtää onko työtä järkeä tehdä itse, vai olisiko kuitenkin kannattavampaa keskittyä esimerkiksi kohteiden ostoon ja myyntii, ja antaa ammattilaisten hoitaa remontti.
Millainen on hyvä kohde?
Tunnetusti sijoituksen tuotot tehdään ostaessa eikä myytäessä. Asuntosijoittajat puhuvat yleensä kohteen ostamisesta alle markkinahinnan, jolla viitataan juuri hyvään ostohintaan. Tällainen kohde asuntoflippaukseen voisi esimerkiksi olla huonoilla kuvilla varustettu ison potentiaalin omaava asunto, jota muut hyljeksivät.
Asuntosijoittamisessa pätee hauska sanonta, jonka mukaan kolme tärkeintä asiaa kohteessa ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Kohde on huomattavasti helpompi myydä, jos se sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien lähellä kasvavassa kaupungissa. Näillä ominaisuuksilla harvemmin menee niin sanotusti vihkoon.
Ennen ostoa on tärkeä tutustua myös kohteen historiaan eli taloyhtiön papereihin. Niistä selviää tehdyt remontit, tulevat remontit, korjausvelka sekä paljonko asunnosta maksetaan vastikkeita. Edulliselta vaikuttava kohde saattaa sisältää paljon korjausvelkaa, eli tekemättömiä korjauksia, joka tulee maksettavaksi ennemmin tai myöhemmin.
Kohteessa kannattaa kiinnittää huomiota myös pohjaratkaisuun, sillä sitä on melko haastava muuttaa. Tietysti väliseiniä on mahdollista purkaa, mutta muuten pohjaratkaisua on erittäin kallista lähteä korjaamaan jälkikäteen. Asunnon flippauksen yhteydessä voidaan muun muassa yhdistää keittiö ja olohuone yhdeksi avoimeksi tilaksi, mikä on ollut vahva trendi viime vuosina.
Sijoittajalle varmin valinta on ostaa kohde kasvavasta kaupungista hyvältä sijainnilta palveluiden ja kulkuyhteyksien läheisyydestä. Seuraavassa kappaleessa käymme tarkemmin läpi tärkeimpiä remontteja, joilla asuntoja flippaava sijoittaja voi nostaa kohteensa arvoa.
Mitä asunnosta kannattaa remontoida?
Asuntoa remontoidessa kylpyhuone sekä keittiöt ovat selvästi kalleimmat remontit. Kalliimmilla remonteilla on myös suurin vaikutus arvoon, mutta kaikki remonttiin käytetyt eurot eivät aina valu suoraan kohteen myyntihintaan. Täten sijoittajan kannattaa harkita tarkkaan, mitä remontoi ja mitä ei.
Keittiön remontissa voi päästä huomattavasti halvemmalla vaihtamalla vain tasot ja kaappien ovet, jos niiden rungot ovat vielä hyvässä kunnossa. Jossain tapauksessa vain kaappien ovien maalaus ja kahvojen vaihto riittää. Kylpyhuoneessa voi säästää maalaamalla laatat vaihtamisen sijaan sekä esimerkiksi uusimalla peilikaapin. Näin asuntoo saa halvemmalla uutta ilmettä.
Asunnon arvoa voi nostaa merkittävästi muuttamalla huonekokoa. Isoon kaksioon voi olla mahdollista lisätä toinen makuuhuone tai tehdä esimerkiksi vaatehuoneesta sauna tai työtila, jolloin flippaamisesta voi tulla hyvinkin kannattavaa.
Myös pienemmät päivitykset, kuten laminaatin laitto ja seinien tapetointi voivat luoda asunnolle kokonaan uuden ilmeen. Nämä ovat melko edullisia ja suhteellisen helppoja toteuttaa. Tietysti myös yleinen kohteen siivous ja likatahrojen puhdistus muuttavat epäsiistin kohteen olemusta huomattavasti.
Kenelle asuntoa remontoit?
Mieti tarkkaan oma kohderyhmä. Muuttaako 25 neliöiseen yksiöön vanha pariskunta vai todennäköisemmin nuori aikuinen? Vanhempi pariskunta tuskin vaatii esimerkiksi induktioliettä, kun taas nuori ei ole elämässään muuta käyttänytkään.
Jos kohteesi on kaupungin laidalla sijaitseva rivitalo kolmio tai neliö, on sen kohderyhmä todennäköisemmin perhe, joten asunto kannattaa remontoida lapsiystävälliseksi välttäen teräviä kulmia ja helposti hajoavia materiaaleja. Asuntoon myös tuskin kannattaa valita luksus-tason kodinkoneita tai muita arvoesineitä.
Suomessa asuntojen flippaus toteutetaan usein hyvinkin neutraalilla tyylillä, mutta esimerkiksi Tallinnassa löytyy paljon enemmän uniikkeja kohteita, joissa sijoittajat ovat pyrkineet erottumaan joukosta urbaanein valinnoin. Rohkeat valinnat voivat rajata osan potentiaalisista ostajista pois, mutta voivat myös nostaan kohteen arvoa suuresti neutraaleihin vaihtoehtoihin verrattuna.
Kohteiden hankinta
Potentiaalisia kohteita kannattaa alkuun kartoittaa suosituimmilta sivuilta, kuten oikotie.fi ja etuovi.com. Näiltä sivuilta löydät suuren valikoiman erilaisia kohteita, joista voit haarukoida eri alueiden asuntojen keskihintoja.
Näiden suurimpien myyntiportaalien lisäksi kannattaa seurata myös pienempiä nettisivuja, kuten nouseva blok.ai tai esimerkiksi alueesi facebookin myyntikanavat. Alle markkinahintaisen kohteen löytäminen julkisilta markkinoilta on haastavaa, mutta mahdollista.
Julkisen markkinan ulkopuolelta voi löytää kohteita kontaktien avulla. Asuntojen flippausta tekevän henkilön kannattaa olla avoin toiminnastaan ja kertoa tuttaville sekä läheisilleen etsivänsä rempattavia kohteita. Myös aktivoituminen sosiaalisen media palveluissa on suositeltavaa. Kohteen hinnassa on yleensä enemmän neuvotteluvaraa, kun se vaihtaa omistajaa ilman välittäjää, joka tietenkin saa oman palkkionsa vielä välistä.
En kuitenkaan missään nimessä ohjeista toimimaan täysin ilman välittäjiä, vaan heidän kautta voi joskus löytyä todellisia helmiä, jotka eivät vielä ole julkisessa myynnissä. Välittäjät ovatkin yksiä asuntosijoittajan tärkeimmistä yhteistyökumppaneista, ja heihin kannattaa pitää hyvät suhteet yllä.
Yleensä viimeistään, kun toiminnasta tulee ammattimaista asuntoflippausta, on sijoittajalla tärkeää olla hyvät suhteet kaikkiin yhteistyökumppaneihin. Jos olet itse loistava remontoija, kannattaa sinun ennemmin keskittyä siihen ja ulkoistaa kohteiden hankinta ja myynti välittäjälle.
Markkinatilanne
Asuntomarkkina on viilentynyt huomattavasti aikaisemmista vuosista, mutta pari vuotta sitten oli alle markkinahintaisen pienen kohteen löytäminen lähes mahdotonta. Tällä hetkellä tilanne on toinen ja erityisesti sähkö- ja öljylämmitteisiä kohteita on runsaasti tarjolla kustannusten noustua.
Kustannukset ovat nousseet myös asuntolainojen muodossa ja 12kk euribor onkin saavuttanut uusia huippuja lähes koko vuoden. Tämä todennäköisesti myös avaa hyviä mahdollisuuksia markkinoilla, kun liian suurella velalla rahoitetut yksityissijoittajat ja yhtiöt joutuvat myymään kohteitaan.
Covid-19 pandemian alettua ihmiset suorastaan ryntäsivät kaupungista maalle ja tällä hetkellä on havaittavissa käänteistä liikettä. Isojen pihojen ja talojen ylläpito vaatiikin enemmän työtä, mitä ihmiset ajattelivat ja myynnistä alkaakin löytyä jo hyviä vaihtoehtoja omakotitalon flippaukseen. Kohteita hankkiessa kannattaa ottaa huomioon uudet kaavoitukset, joista voi päästä hyötymään muun muassa niin, että uusi kaavoitettu asuinalue nostaa vieressä olevien asuntojen hintaa.
Riskien vähentäminen asuntojen flippauksessa
Sijoitustoiminnassa on mukana aina riskejä ja niitä pitää osata hallita. Asuntoflippauksessa omia riskejä voi hallita ostamalla vain sellaisia kohteita, jotka voi jättää myös omaan omistukseensa esimerkiksi vuokralle. Vuokraamalla asunnon saat siitä tasaista tuottoa ja voit myydä sen tarvittaessa vasta myöhemmin, kun on parempi aika myydä. Vuokratuottoja voit mallintaa esimerkiksi Excelissä tai sivuiltamme löytyvän vuokratuottolaskurin avulla.
Ostetussa kohteessa on aina myös riski, ettet saa siitä haluamaasi hintaa. Tätä riskiä voi luonnollisesti pienentää ostamalla asunnon erittäin halvalla, jolloin sinulla on pientä turvamarginaalia. Turvamarginaalin avulla pääset kuitenkin asunnosta vähintään omillesi, vaikka remontoinnin yhteydessä paljastuisikin yllätyksiä, kuten yleensä tuppaa käymään.
Muita riskejä ovat rahoitukseen liittyvät riskit eli pystytkö pitämään kohdetta tyhjänä, jos vaikka sairastutkin, etkä pysty edistämään remonttia suunniteltuun tahtiin. Asuntosijoittamiseen liittyy usein myös velkarahaa, jolloin on hyvä laskea itselleen auki esimerkiksi millä korkoprosentilla pystyy vielä maksamaan kaikki velkojen korot.
Toiminta osakeyhtiön kautta
Asuntojen osto, remontointi ja myynti -strategia katsotaan elinkeinotoiminnaksi verottajan näkökulmasta melko nopeasti:
“Jos huoneisto-osakkeiden osto- ja myyntitoimintaan liittyy merkittävässä määrin huoneistojen remontointia ja saneeraamista, katsotaan toiminta helpommin elin-keinotoiminnaksi kuin pelkkä huoneisto-osakkeilla käytävä kauppa. Jos tällaista huoneistojen osto-, saneeraus- ja myyntitoimintaa harjoitetaan suunnitelmallisesti ja aktiivisesti ja tarkoituksena on tuottaa voittoa, pidetään toimintaa elinkeinotoimintana, vaikka toiminnan harjoittaja ei olisikaan rakennusalan ammattilainen.”
Vero.fi (2015)
Tällöin kannattaa harkita asuntojen flippausta yrityksen kautta, jolloin muuttuu moni asia. Ensinnäkin osakeyhtiö maksaa yhteisöveroa vain 20%, kun yksityishenkilönä maksat pääomatuloveroa 30% 30 000€ asti, ja tämän ylittävästä määrästä jo 34% veroa. Osakeyhtiöön kuuluu tietenkin muun muassa kirjanpidollisia kuluja, jotka ovat minimissään noin 100€/kk, mutta nämä kuittaantuvat melko nopeasti, jos asuntoflippausta tekee edes puoliammatillisesti.
Osakeyhtiön kautta vapaudut myös osaltasi vastuusta, jos jokin menee pieleen. Osakeyhtiö voi mennä pahimmassa tapauksessa vain konkurssiin, kun yksityishenkilönä voit maksella korvausvaatimuksia koko lopun elämääsi.
Lainan saaminen on kuitenkin huomattavasti haastavampaa osakeyhtiön avulla, kuin yksityishenkilönä. Varsinkin osakeyhtiön ilman muuta toimintaa/rahavirtaa voi kokea suuria haasteita lainaneuvotteluissa. Osakeyhtiöille myönnettävät lainat ovat yleensä myös lyhytkestosempia ja kalliimpia, kuin yksityishenkilöille myönnettävät lainat.
Yhteenveto
Asuntojen remontointia on hyvä harjoitella vaikka aluksi omassa kodissaan. Jos toiminta tuntuu mukavalta puuhastelulta, kannattaa harkita voisiko asuntojen flippauksesta tehdä itselleen jopa ammatin. Toiminnasta on mahdollista tehdä hyvinkin kannattavaa ja eri kanavissa uutisoidaankin enenevissä määrin tällä tavalla itseään elättävistä ihmisistä.
Tärkeitä ominaisuuksia ovat tietenkin remontointitaidot, excelin käyttö sekä periksiantamattomuus. Sijoittajan on tärkeä osata laskea toimintansa kannattavuutta eikä lannistua pienistä vastoinkäymisistä. Kuten aiemmin mainitsin, niin asuntoflippausta voi myös harrastaa, mutta tällöin ei puhuta niinkään sijoitustoiminnasta.
Sijoittajan on hyvä löytää itselleen oma tyyli tehdä asioita ja miettiä millä tavalla voisi saada etulyöntiasemaa muihin nähden. Asutko esimerkiksi pienellä paikkakunnalla, mistä muut eivät halua ostaa asuntoja, ja pääset ostamaan asuntoja hyvään hintaa? Tai oletko intohimoinen sisustaja ja osaat loihtia vanhasta asunnosta trendikkään? Esimerkiksi tällaiset kyvyt voivat luoda sinulle merkittävän edun.
Erityisesti tällaisessa markkinatilanteessa on tärkeä päästä vain aloittamaan, kun muut panikoivat. Hyviä kohteita löytyy myynnistä jo todella paljon, jos vaan tietää mitä etsii. Pienellä vaivalla on mahdollista tehdä suuria voittoja, mutta pitää olla valmis kantamaan riski, ettei asunto menekään heti kaupan. Kohteita kartoittaessa hankin itse vaan sellaisia kohteita, jotka voin jättää tarvittaessa myös vuokralle.
Jos kohteesi jää niin sanotusti pitkään salkkuun, eli et saakkaan sitä heti myytyä, niin voit lukea lisätietoa myös aikaisemmasta artikkelistamme, jossa kerromme 5 tapaa nostaa sijoitusasunnon arvoa. Julkaisemme myöhemmin artikkelin aiheesta osta ja pidä -asuntosijoittaminen, joten kannattaa tutustua myös tähän strategiaan.
