Sijoitusasunnon arvon maksimointi

LL-house2.1

Mitkä ovat tärkeimmät sijoitusasunnon arvoa määrittelevät tekijät, ja kuinka sijoitusasunnon arvoa olisi mahdollista kasvattaa? Seuraavassa artikkelissa haemmekin vastauksia muun muassa näihin arvokkaisiin kysymyksiin.

Lähtökohta sijoitusasunnon arvon määrittymiseen on tietenkin kyseisen sijoituskohteen kannattavuus. Tämän pitäisi olla kaikille selvää kuin pläkki. Mitä korkeampi vuokratuotto sijoitusasunnosta on saatavilla, sitä helpompi työ sijoittajalla on iskeä kyseisestä asunnosta tiskiin korkeampi ostotarjous.

Sijoitusasunnon kannattavuudesta huolehtiminen onkin siis avainasemassa arvon määrittymisessä, mikä tarkoittaa sitä, että asunnosta saatava vuokra on oltava alueen vähintäänkin yleistä vuokratasoa vastaava, ja samalla kulut (hoitovastike) on pidettävä mahdollisimman maltillisina.

Sijoitusasunnon mahdollista hintaa voikin määritellä vuokratuottolaskurin avulla käänteisesti, jolloin laskukaava näyttää seuraavalta:

(vuokra – hoitovastike) * 12kk / vuokratuotto = velaton hinta

Jos sijoittaja tavoittelee sijoitusasunnolla vaikkapa 6,5% vuokratuottoa asunnolla, jonka vuokra on 450 euroa ja hoitovastike on 150 euroa, kannattaa sijoittajan pulittaa asunnosta: (450 – 150) * 12 / 0,065 = 55 385 euroa. Mikäli vuokraa kasvatetaan tästä vaikkapa 500 euroon, kannattaa sijoittajan maksaa asunnosta samalla 6,5% vuokratuottotähtäimellä samaa laskukaavaa hyödyntämällä 64 615 euroa.

Eli, mitä korkeampi vuokra, sitä parempi vuokratuotto, ja sitä helpommin sijoitusasunto on myytävissä. Ja samalla sitä parempaa hintaa sijoitusasunnosta voi markkinoilta hakea. Tässä se olennaisin seikka sijoitusasuntoa myytäessä – mutta muitakin asioita kannattaa toki huomioida.

Sijoitusasuntojen suhteen markkinoilta löytyy toki monia erilaisia ostajaehdokkaita, jotka painottavat asuntohankinnoissaan erilaisia seikkoja. Pääpiirteittän sijoitusasunnon arvo voidaan kuitenkin nähdä rakentuvan tiettyjen avainasioiden varaan. Seuraavassa kertaammekin ne tärkeimmät seikat, jotka määrittävät sijoitusasunnon arvoa pitkällä aikahaarukalla tuottavuuden ja kannattavuuden ohessa.

Laadukas vuokralainen & hyvä vuokrasuhde

Ensimmäinen nyrkkisääntö on kaiken kaikkiaan hyvinkin simppeli: mikäli vuokrasopimus on hyvä, on kyseinen sijoitusasunto ehdottomasti houkuttelevampi sijoituskohde myös ostajan näkökulmasta. Ja mikäli sijoitusasunto on houkuttelevampi mahdollisten ostajaehdokkainen silmiin, on näillä ostajaehdokkailla matalampi kynnys ostotarjouksen tekemiseen.

”Hyvä vuokrasopimus” on toki hyvinkin subjektiivinen käsite, mutta mahdollisen ostajan vinkkelistä tietyt seikat tekevät sijoitusasunnosta houkuttelevamman – täten kasvattaen myös kyseisen kohteen arvoa. Näitä positiivisesti vaikuttavia asioita ovat sekä vastuuntuntoinen vuokralainen kuin myös se, että vuokrasopimus tulee jatkumaan myös jatkossa. Laadukkaaseen vuokrasuhteeseen kuuluu kuitenkin myös se, että sopimuksen tulee olla reilu molempiin suuntiin.

Sellaiset sijoitusasunnot, joissa vuokralaisella on sekä halua huolehtia asunnosta että kykyä suoriutua sovituista vuokramaksuista sovitulla tavalla, nähdään ostajapuolelta eittämättä kirkkaamassa valossa. Ja mikäli tämä laadukas vuokrasuhde on odotettavissa vielä jatkuvan pitkälle tulevaisuuteen – vaikkapa määräaikaisuuden tai sopimukseen nimettyjen irtisanomisaikojen ja/tai -sakkojen myötä – on tilanne entistäkin parempi.

Sijoitusasunnon kunnosta huolehtiminen

Toinen nyrkkisääntö ei ole myöskään mitään rakettitiedettä. Sijoitusasunnon kunnolla on tietty suora vaikutus asunnon arvoon, ja tätä arvoa voi kasvattaa asunnosta huolehtimalla. Tämä ei suinkaan tarkoita asunnon täydellistä remontointia lattiasta kattoon jokaisen vuokrasuhteen vaihteessa, mutta esimerkiksi simppelit maalaustyöt sekä muut perushuoltavat toimenpiteet on hyvä suorittaa vaikkapa ennen jokaisen vuokrasuhteen alkua.

Pääpiirteittäin asuntojen kunto vaikuttaakin myös yllä kerrottuun, hyvän vuokralaisen löytämiseen – ja täten myös laadukkaan vuokrasuhteen muodostamiseen. Sijoitusasunnon säännöllinen huoltaminen ja kunnostaminen kannustaa myös itse vuokralaisia pitämään parempaa huolta asunnosta, sillä pääsääntöisesti vuokralaiset haluavat pitää hyväkuntoisista asunnoistaan myös parempaa huolta. Mikäli asunto on taasen täysi pommi, ei vuokralaiseltakaan voi odottaa isoja ponnistuksia asunnon kunnon parantamiseen.

Suurempien remonttien suorittaminen sijoitusasunnossa tarpeen vaatiessa vaikuttaa myös asunnon arvoon, joskin tämä arvonnousu voi olla nollapeliä remonttikustannuksiin verrattuna. Tästä huolimatta suuria remonttejakaan ei kannata lakaista kauas tulevaisuuteen, sillä nämä operaatiot vaikuttavat myös hyvän vuokralaisen ja laadukkaamman vuokrasuhteen löytämiseen.

Aktiivinen talonyhtiö aina parempi

Mikäli taloyhtiö on huolehtinut koko talokokonaisuudesta laadukkaasti, ovat talon asunnot tottakai houkuttavampia kohteita myös sijoittajille. Etenkin se, onko putkiremontti tehtynä vai vasta edessä, vaikuttaa aina sijoitusasuntojen myyntiin huomattavasti. Mikäli putkiremontti, ja muut vastaavat, suuret taloyhtiön remontit on hoidettu kunnialla, on asunnosta eittämättä helpompaa suorittaa asianmukainen ostotarjous.

Myös talon piha-alueiden, julkisivun sekä muun muassa rappukäytävän kunto voi vaikuttaa asunnon arvoon huomattavastikin, sillä tällaiset seikat ovat tunnetusti kiinteästi yhteydessä sekä asumisen viihtyvyyteen että ostajan ensivaikutelmaan talosta ja taloyhtiöstä.

Tuloutetut talonyhtiölainat

Mikäli mahdolliset yhtiölainat on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa, on sijoitusasunnon omistajalla mahdollisuus vähentää nämä rahoitusvastikkeelliset maksut vuokratulostaan, mikä siis pienentää asunnosta saatavaa tulosta ja täten myös sijoittajan maksamia veroja. Mikäli yhtiölainoja ei ole tuloutettu (vaan ne on rahastoitu), on sijoittajalla ainoa mahdollisuus vähentää nämä kulut vasta asuntoa myytäessä, ja koska sijoittajat saattavat pitää sijoitusasuntonsa salkuissaan pitkiäkin ajanjaksoja, voi yksittäinen sijoittaja joutua odottamaan vähennysten hyödyntämistä tolkuttoman pitkään.

Kyseinen tuloutus-operaatio ei välttämättä kuulosta suurelta maallikon korviin, mutta mahdollisten sijoittajien – eli toisin sanoen ostajien – näkökulmasta kyseessä on äärimmäisen olennainen kriteeri asunnon houkuttelevuutta, ja täten myös arvoa, määritellessä.

Yhtiölainojen tulouttamisen päätös tehdään aina taloyhtiön kokouksissa. Ja kun itse asukasomistajille ei lainojen tulouttamisella suurta merkitystä ole, voi tämä asia jäädä näissä yhtiökokouksissa asiaan turhankin vähälle huomiolle.

Kommentit

Lisää kommentti

mood_bad
  • Ei kommentteja.
  • chat
    Lisää kommentti