Verotus- ja verovähennys-asiat saattavat tuntua hyvinkin puuduttavilta monille maallikoille, mutta asuntosijoittajille näiden seikkojen ymmärtäminen ja kokonaisvaltainen hallitseminen on ehdottoman tärkeää saavutettujen tuottojen kannalta. Sekaviltakin vaikuttavien veroasioiden käänteisiin voi siis joutua käyttämään ihan kunnolla aikaa, mutta lopussa kuitenkin kiitos seisoo.
Sijoitusasunnon verotuksen perinpohjainen tuntemus nimittäin auttaa sinua säästämään itse verotuksessa parhaimmillaan isot summat, mutta myös välttymään tulevalta lisätyöltä erinäisten veroselvitysten puolesta.
Mainos
Seuraavassa kertaamme ne tärkeimmät niksit sijoitusasunnon verotuksen hallitsemiseen, joilla voit parantaa oman sijoitusasuntosi – tai sijoitusasuntojesi – tuottoa parhaimmillaan huomattavasti.
Vuokratulojen vähennykset
Jos, ja toivottavasti kun, saat sijoitusasunnostasi vuokratuloja, lasketaan nämä saadut vuokratulot aina pääomatuloksi. Pääomatulojen veroprosentti on 30% aina 30 000 euroon saakka, ja mikäli pääomatulot ylittävät 30 000 euron rajapyykin, nousee samainen veroprosentti 34%:een.
Sijoitusasunnon omistajalla on kuitenkin mahdollisuus vähentää monia tämän vuokratulon hankkimiseen liittyviä kuluja ja kustannuksia, eli näiden vähennysten myötä maksat siis veroja vain ja ainoastaan sellaisista vuokratuloista, jotka sinulle ”on jäänyt käteen” kaikkien mahdollisten kuluerien jälkeen. Saaduista vuokratuloista voikin vähentää muun muassa seuraavat kulut:
- Vesimaksut
- Hoitovastikkeet
- Rahoitusvastikkeet, mikäli ne ovat tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
- Sijoitusasunnon hankintaan käytetyn sijoituslainan (tulonhankkimislainan) korot
- Vuokralaisen hankintaan liittyvät kustannukset, kuten esimerkiksi:
- Välittäjän palkkiot
- Vuokra-ilmoitusten tekoon liittyvät kulut
- Luottotietojen tarkastukset
- Matkakulut asunnolle
- Sijoitusasuntoon hankittu irtain omaisuus kuten esimerkiksi kodinkoneet ja kalusteet
- Mikäli näiden irtaimen omaisuuden hankintahinta on alle 1 000€, täytyy vähennykset tehdä yhdellä kertaa ostovuoden kuluina
- Jos hankintahinta taasen ylittää 1 000€ rajapyykin, ja mikäli irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika on vähintään 3 vuotta, voit vähentää tämän hinnan vuokratuloista myös 25%:n vuosittaisina poistoina.
- Remonttikulut: vuosikorjaus- ja perusparannuskustannukset
- Lue remonttikulujen verotuksesta ja vähennyskelpoisuudesta lisää seuraavasta tekstikappaleesta!
- Sijoitusasunnon vuokraustoiminnan mahdolliset tappiot
- Jos asuntosijoittajalle kertyy yksittäisenä vuonna vähemmän vuokratuloja kuin vähennyskelpoisia kuluja vuokratulojen hankkimisesta, voi sijoittaja vähentää nämä mahdolliset kulut muista pääomatuloistaan.
- Ja mikäli sijoittajalla ei tällaisessa tapauksessa ole muita pääomatuloja, on sijoittaja oikeutettu 30% alijäämähyvitykseen ansiotuloverotuksessaan.
Huom! Kaikki kuitit ja muut tositteet kannattaa siis eittämättä säilyttää huolellisesti kaikkiin edellä mainittuihin seikkoihin perustuen, sillä tarvitset niitä veroilmoituksen tekoon. Näillä vuokratuloista tehtävillä verovähennyksillä onkin huima vaikutus asuntosijoituksen kokonaistuottoon, eli laskelmat kannattaa tehdä siis erittäin huolellisesti!
Remonttikulujen verotus: vuosikorjaus vs perusparannus
Kuten jo yllä vuokratulo-vähennyksissä jo ohimennen mainittiin, luokitellaan sijoitusasunnon remonttikulut verotuksessa kahteen eri kategoriaan: vuosikorjauskuluihin ja perusparannuskuluihin. Kummatkin näistä remonttikulutyypeistä on vähennettävissä verotuksessa eri tavoin, joten kyseinen kahtiajako kannattaa siis selvittää viimeistään sijoitusasunnon remonttia suunnitellessa.
Vuosikorjaukset ovat sellaisia asuntoon tehtäviä, pienempiä korjaus- ja huoltotoimenpiteitä, joilla huoneistoa pyritään saattamaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Verottaja luokittelee vuosikorjauksiksi esimerkiksi:
- Asunnon seinien tapetointi ja maalaaminen
- Kodinkoneiden (liesi, jääkaappi, jne.) vaihtaminen
- Asunnon muiden varusteiden (wc-kalusteet, keittiökaapit) uusiminen
- Ikkunoiden ja ovien uusiminen
Tällaiset vuosikorjausten kulut on mahdollista vähentää vuokratulosta sinä samana vuonna, kun kyseiset kustannukset on maksettu.
Perusparannusten kategoriaan kuuluvat taasen suuremmat korjaustyöt, joilla huoneistoa muutetaan kauttaaltaan laadukkaammaksi, tai joilla vaikkapa laajennetaan huoneistoa tai rakennusta. Perusparannuksia ovat siis sananmukaisesti kaikki uudistus-, muutos- tai laajennustyöt, joilla asunnon tai rakennuksen tasoa parannetaan, kuten esimerkiksi:
- Parvekelasien asenteminen
- Muovimattolattian päivittäminen parketiksi, laminaatiksi, jne.
- Ilmanvaihto tai lämmitysjärjestelmien päivittäminen parempaan
- Vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja päivittäminen parempaan
Perusparannusten kustannukset on taasen mahdollista vähentää verotuksessa vuosittaisina 10% tasapoistoina, tai kokonaisuudessaan vasta asunnon myynnin yhteydessä.
Remontointikulujen vähennysten lisähuomiot
Vuosikorjausten ja perusparannusten termejä eritellessä kannattaa kuitenkin pitää myös mielessä, että laajoissa remonttikokonaisuuksissa on usein mahdollista, että remontti voidaan määritellä kuuluvaksi sekä vuosikorjauksen että perusparannuksen alle. Tällaisessa tapauksessa remontin kulut onkin jaoteltava tarkasti joko perusparannuksen tai vuosikorjauksen kategoriaan, ja lopulta verotus hoidetaan tämän kulujaottelun mukaan.
Huomaa myös, että remontin ajankohdalla on vaikutusta siihen, millä tavoin remontin kulut on sijoitusasunnon verotuksessa vähennettävissä. Nimittäin mikäli vastikään ostettu sijoitusasunto remontoidaan välittömästi oston jälkeen ennen asunnon vuokraamista, eivät remonttikulut ole vähennyskelpoisia, vaan remontin katsotaan tässä tapauksessa olevan osa sijoitusasunnon varsinaista kauppahintaa. Tällaisen, ennen vuokrausta tapahtuneen remontin – oli kyseessä sitten perusparannus tai vuosikorjaus – kulut otetaan huomioon vasta asunnon myymisen yhteydessä luovutusvoittolaskelmassa.
Jos taasen ostettu sijoitusasunto vuokrataan heti oston jälkeen, ja remontoidaan vasta tämän jälkeen, ovat remonttikulut vähennyskelpoisia yllä kuvatuilla, perusparannusten ja vuosikorjausten tavoilla.
Taloyhtiön rooli: tuloutus vs rahastointi
Suurimmat kokonaista kiinteistöä koskevat remontit tuottavat tietty suuret kustannukset koko taloyhtiölle, ja osakkaat tunnetusti makselevat nämä kustannukset taloyhtiölle kuukausittain tai kertasuorituksena rahoitusvastikkeen muodossa. Se, miten nämä rahoitusvastike-maksusuoritukset kirjataan taloyhtiön kirjanpitoon, vaikuttaa huomattavasti asuntosijoittajan tuottoon verotuksellisten seikkojen vuoksi.
Taloyhtiöllä onkin aina mahdollisuus joko rahastoida tai tulouttaa nämä remonttikustannuksista koituvat rahoitusvastikesuoritukset. Asuntosijoittajat liputtavatkin näissä tapauksissa lähestulkoon aina tulouttamisen puolesta, jolloin rahoitusvastikkeet kirjataan siis taloyhtiön kirjanpitoon tuloiksi. Tässä tapauksessa rahoitusvastikkeet onkin mahdollista vähentää vuokratuloista kokonaisuudessaan , ja vähennyskelpoisuus koskee siis sekä rahoitusvastikkeen lyhennysosaa että sen korkoja.
Mikäli taloyhtiö taasen rahastoi rahoitusvastikesuoritukset, siirtyvät rahoitusvastike sijoitusasunnon hankintamenoon, jolloin asuntosijoittaja voi vähentää kulut verotuksessa vasta asunnon myyntihetkenä luovutusvoittolaskelmassa. Tämän vuoksi sijoittajalla voikin kestää useita vuosia, jopa kymmeniä vuosia, vähennysten hyödyntämiseen.
Asuntosijoittajan onkin mahdollisuus vaikuttaa tulouttamisen puolesta taloyhtiön kokouksissa omalla aktiivisuudellaan, eli esimerkiksi taloyhtiön hallitukseen kuulumalla – tai muutoin asian puolesta puhumalla sekä hallitukselle että isännöitsijälle. Yhtiökokous päättää aina rahoitusvastikkeiden maksusuoritusten merkintätavat, ja kun tulouttamisella ja rahastoimisella ei valinnalla ole suurta eroa itse asukasomistajille, on asuntosijoittajien omakohtainen rooli asiaan vaikuttamisessa huomattava.
Huomioi myös nämä seikat sijoitusasunnon verotuksen kannalta:
Yllä kerroimme ne suurimmat aihekokonaisuudet, jotka asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon sijoitusasunnon verotuksessa, mutta muitakin tärkeitä yksityiskohtia näistä verotus-käänteistä löytyy. Tässä siis vielä yksittäisiä tärppejä sijoitusasunnon verotus-asioihin liittyen…
Laina = tulonhankintalaina
Sijoitusasunnon hankintaan käytettävän lainan korot ovat 100 prosenttisesti vähennyskelpoisia verotuksessa, mutta vain mikäli otettu laina on merkitty käyttötarkoitukseltaan ”tulonhankkimislainaksi”. Toiset lainan merkintävaihtoehdot ovat esimerkiksi ”sijoituslaina” ja ”asuntolaina”, ja mikäli jompikumpi näistä merkintämuodoista on käytössä veroilmoituksessasi, korot vähennetään asuntosijoittajan kannalta verotuksessa väärin.
Vuokran suuruus vaikuttaa!
Myös sijoitusasunnosta perittävän vuokran suuruus vaikuttaa vuokra-asuntoon liittyvien kulujen verovähennyksiin. Verohallinto onkin linjannut, että vuokraukseen kohdistuvat kulut on vähennettävissä kokonaan vain, mikäli sijoittaja on vuokrannut sijoitusasuntonsa tulonhankkimistarkoituksessa. Tämä tarkoittaa sitä, että tästä vuokrattavasta asunnosta on perittävä käypää, yleiseen vuokratasoon liittyvää, kohtuullista vuokraa.
Eli, mikäli sijoittaja vuokraa sijoitusasuntonsa esimerkiksi lapselleen, sukulaiselleen tai muulle tuttavalleen halvemmalla eli ”alihintaan”, ei sijoittajalla ole mahdollisuutta vähentää verotuksessa kaikki vuokraukseen liittyviä kuluja, sillä kulut on vähennettävissä vain vuokratulojen verran. Lainan järjestelykuluja eikä korkomenoja voida myöskään vähentää verotuksessa alihintaan vuokratessa, ja myös perusparannuksiin liittyvien remonttikulujen vähennyksiin liittyy tässä tapauksessa omat rajoituksensa.
Vuokrasopimukseen sisällytettävään vuokran määrän kannattaa siis kiinnittää myös huomiota.
Kalustettu sijoitusasunto
Kalustettua sijoitusasuntoa vuokrattaessa sijoittaja voi vähentää verotuksessa 40 euroa per kuukausi, mikäli kyseessä on kalustettu yksiö (tai huone). Tätä suuremmasta, kalustetusta sijoitushuoneesta huoneistokohtainen vähennys on 60 euroa per kuukausi. Nämä vähennyssummat kattavat kaikki ne tavanomaiset kustannukset, jotka aiheutuvat vuokratulon hankkimiseen liittyen.
Vuokravakuus
Vuokravakuus on aina vuokralaisen omaa rahaa, eikä sitä tule ilmoittaa verottajalle vuokratulona. Mikäli tämä vuokravakuus käytetään vuokrasuhteen aikana vuokran maksuun, on se sijoittajalle veronalaista tuloa aina siihen määrään asti, mikä vuokran maksamiseen käytetään.
Mikäli vuokravakuus jätetään palauttamatta vuokralaiselle esimerkiksi siksi, että vuokralainen on aiheuttanut asunnolle vahinkoa vuokrasuhteen aikana, luokitellaan vuokravakuus sijoittajalle verovapaaksi vahingonkorvaukseksi. Ja jos tällaisessa tapauksessa asunnon vahingoista koostuvat kustannukset ovat suuremmat kuin vuokravakuussumma, eikä ylimeneviä kustannuksia saada vuokralaiselta perittyä, ovat vakuussumman ylittävät remonttikustannukset aina vähennyskelpoisia verotuksessa.
Sijoitusasunnon verotus myyntihetkenä
Kuten sanottua, sijoittajat omistavat usein sijoitusasuntonsa pitkiäkin ajanjaksoja, ja tämän kuluneen ajan myötä näiden asuntojen arvo on saattanut hyvässä tapauksessa kasvaa. Tällaisessa tapauksessa asuntoa myytäessä asunnosta saatava myyntihinta on siis suurempi kuin sijoitusasunnon hankintahinta. Tällöin saat siis asunnon myynnistä myyntivoittoa, joka tunnetaan myös luovutusvoittona.
Luovutusvoitto luokitellaan verotuksen osalta pääomatuloksi, jolloin siitä on maksettava ymmärrettävästi myös pääomatuloveroa. Kuten jo vuokratulo-verotuksessa kerrottiin, on pääomatuloveroprosentti on 30% aina 30 000 euron rajapyykkiin asti, ja tämän rajapyykin yli menevistä summista taasen 34%.
Luovutusvoitto on mahdollista laskea myynnin myötä kahdella eri tapaa. Yleisin tapa on vähentää sijoitusasunnon myyntihinnasta yksitelleen kaikki asunnon hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut ja kustannukset yksi kerrallaan. Tästä myyntihinnasta voi siis miinustaa esimerkiksi kaikki seuraavat kuluerät:
- Asunnon hankintahinta
- Varainsiirtovero
- Välityspalkkiot
- Rahoitusvastikkeet, mikäli taloyhtiö on rahastoinut ne
- Tuloutettuja rahoitusvastikkeita ei voida vähentää tässä kohtaa
- Perusparannusten kulut (mikäli näitä kuluja ei ole vähennetty vuokratulon verotuksessa)
- Irtaimen omaisuuden kulut (mikäli näitä kuluja ei ole vähennetty vuokratulon verotuksessa)
Toinen tapa luovutusvoiton laskemiseen on vähentää saadusta myyntihinnasta niin kutsuttu hankintameno-olettama. Tämä hankintameno-olettama on aina 20 prosenttia (20%) myyntihinnasta, mikäli olet omistanut sijoitusasunnon alle 10 vuotta, ja 40 prosenttia (40%), jos olet omistanut asunnon vähintään kyseiset 10 vuotta.
Huom! Mikäli luovutusvoitto lasketaan tätä hankintameno-olettamaa käyttäen, ei myyntihinnasta voida tehdä mitään muita vähennyksiä!
Näistä kahdesta luovutusvoiton laskutavasta kannattaakin siis valita sijoitusasunnon myynnin myötä se tapa, joka tuottaa laskettaessa pienemmän luovutusvoittolukeman. Tämä tarkoittaa siis myös vähemmän maksettavia veroja myynnin yhteydessä.
