Toimitilan vuokrasopimus on yrityksen toiminnan kannalta tärkeimpiä sitoumuksia – onhan liiketilojen vuokrakulut useimmiten monille yrityksille niitä suurimpia, säännöllisiä kulueriä. Näin ollen vuokrasopimusta allekirjoittaessa sopimuksen solmijan kannattaakin olla hyvin perillä liikehuoneiston vuokrasopimussuhteeseen sovellettavista säännöksistä. Yritysten välillä solmituissa sopimuksissa ei nimittäin sovelleta kuluttajasuojalakia laisinkaan, vaan liikehuoneistojen vuokrasopimuksia koskee aina laki liikehuoneiston vuokraamisesta (LHVL).

LHVL:n säännöksen ovat hyvin pitkälti vastaavanlaiset kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (AHVL), joskin toimitilan vuokrasopimuksessa näistä lakisäädöksistä on mahdollista poiketa huomattavasti laajemmin. Toimitilan vuokrasopimusta laatiessa osapuolet voivatkin sopia vapaammin muun muassa sopimuksen irtisanomisajoista sekä purkamisesta kuin myös vuokran määrästä ja alivuokraamisen oikeuksista.

Nyrkkisääntö onkin se, että kaikkeen siihen, mitä ei liikehuoneiston vuokrasopimuksessa ole erikseen sovittu, sovelletaan LHVL:n säännöksiä. Tästä syystä sekä liiketilan vuokrasopimuksen laatiminen että vuokrasopimuksen solmiminen kannattaakin tehdä siis tarkkaavaisuutta käyttäen.

Alta löydät vielä muutamia yksittäisiä seikkoja, joihin liikehuoneiston vuokrasopimusta solmiessa kannattaa kiinnittää erityistä huomiota.

Vuokrasopimuksen pituus ja sopimuksen irtisanominen

Vuokranantajan kannalta katsottuna pitkäaikaiset vuokrasopimukset ovat ehdottomasti houkuttelevampia liiketilojen vuokraamisessa, ja normaalisti vuokranantajat hakevat toimitiloille useamman vuoden mittaisia vuokrasopimuksia. Tällaisen, määräaikaisen sopimuksen purkaminen onnistuukin osapuolilta vain lakiin tai sopimukseen sisällytetyin perustein.

Liiketilan vuokrasopimuksessa irtisanomisajoista voidaan sopia huomattavan vapaasti – esimerkiksi toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksessa irtisanomisajat voidaan määrätä sopimuksessa saman mittaiseksi sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle. Mikäli irtisanomisaikoja ei ole erikseen toistaiseksi voimassaolevassa sopimuksessa määritetty, noudatetaan irtisanomistilanteissa lakia, joissa irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan osalta, ja taasen yksi kuukausi vuokralaisella.

Sopimukseen voidaan sisällyttää hyvin myös erilaisia yhdistelmiä kestoon liittyen, jolloin sopimus on irtisanottavissa aikaisintaan esimerkiksi ensimmäisen vuoden jälkeen. Toisaalta vuokrasopimukseen on hyvä myös määrittää selkeät ehdot, joiden laiminlyönti johtaa sopimuksen välittömään purkuun. Sopimussakko on myös hyvä kirjata liiketilan vuokrasopimukseen selkeästi.

Vuokra, vuokran maksu ja vuokran korotus

Vuokran maksun ehdot – kuten viivästyskorot ja eräpäivät – on tietty kannattavaa sopia toimitilan vuokrasopimuksessa aina selkeästi. Myös siitä, lisätäänkö vuokran määrään arvonlisävero, on tärkeää mainita erikseen, sillä ilman erillistä mainintaa osakehuoneistojen ja kiinteistöjen vuokra ei ole arvonlisäverollista.

Vuokran korotukseen liittyvät ehdot on myös hyvä sisällyttää liiketilan vuokrasopimukseen – aivan kuten asuinhuoneiston vuokrasopimuksessakin. Monesti vuokran korotus sidotaan elinkustannusindeksiin, mutta toisinaan vuokran määrä – ja sen kasvattaminen – voi olla myös vastikkeeseen tai käyttökustannuksiin perustuva, jolloin vuokra kohoaa, mikäli kiinteistön hoito- ja ylläpitokustannukset kasvavat. Vuokran korotus voidaan sopia myös prosenttiperusteiseksi vuosittain.

Vuokravakuus vai vakuus?

Liikehuoneiston vuokrasopimuksissa vakuudet ja vuokravakuudet ovat useimmiten mittavampia kuin asuinhuoneistojen vuokrasopimuksissa. Vakuus tai vuokravakuus voikin olla jopa puolen vuoden vuokria vastaava summa, joka vuokralaiselta vaaditaan vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä.

On kuitenkin hyvin tärkeää eritellä, kummasta maksusuoritteesta tässä tapauksessa puhutaan: vakuudesta vai vuokravakuudesta. Vuokranantaja pystyy nimittäin käyttämään ”vakuutena” kerättyä rahasummaa sekä vuokrien vakuutena että vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen korjaamiseen, kun taasen ”vuokravakuus” on käytettävissä pelkästään vuokralaisen maksamatta jääneiden vuokramaksujen vakuutena.

Liiketilan alivuokraus

LHVL:n mukaan liiketilan vuokralaisella on oikeus alivuokrata maksimissaan puolet kyseisestä liikehuoneistosta. Useimmiten liiketilan vuokrasopimuksissa sovitaan alivuokraamisen ehdoista kuitenkin tarkemmin erikseen, sillä alivuokralaisen ottaminen vuokrattuun toimitilaan ei edellytä luvan pyytämistä vuokranantajalta.

Vuokrasopimuksessa on toki mahdollista myös erikseen kieltää alivuokraus eteenpäin, mikäli vuokranantaja näin parhaaksi näkee. Toisaalta, tämä saattaa vaikuttaa kohteen houkuttavuuteen vuokralaisten näkövinkkelistä.

Kunnossapitovastuut ja vakuutukset

Etenkin suuremmissa liiketiloissa tilan kunnossapitoon saa käyttää sievoisia summia säännöllisesti. Liikehuoneiston vuokrasopimuksessa sopiikin siis eritellä, kenen vastuulla tällaiset kunnossapitokustannukset – kuten esimerkiksi huoltopalveluiden hankkiminen – oikeasti on. Osapuolet voivatkin sopia näistä velvoitteista ja vastuista vapaasti parhaaksi näkemällä tavalla. Ilman erillisiä sopimusehtoja asiassa noudatetaan lakia.

Myös vuokrakohteena toimivan liiketilan vakuuttamiseen liittyvistä vastuista kannattaa sopia vuokrasopimuksessa erikseen.